OPCI une autre façon de se constituer un portefeuille hybride

OPCI définition

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Le placement immobilier et plus encore ?

Organisme de placement collectif immobilier, Crée seulement depuis 2007, OPCI est un placement orienté essentiellement vers l' immobilier  tertiaire non coté (bureaux, locaux commerciaux, d'activités professionnelles)  il s'agit de placement à long terme, au même titre que les SCPI.

OPCI SCPI

OPCI et SCPI, Ces placements s'adressent à l'épargnant qui veut diversifier son patrimoine selon des pourcentages que le placement spécifié a préalablement défini. Il profite de l'absence de  la gestion en direct d'un bien immobilier au même titre que la SCPI. En revanche le portefeuille est composé de valeurs mobilières  suivant les options retenues. Nous trouvons donc les avantages liés aux revenus immobiliers et aux  valeurs mobilières.

OPCI France

OPCI, Placement novateur, donc mais également qui profite des opportunités du marché, il suffit de s'intéresser aux SPPICAV (société à prépondérance immobilière à capital variable), qui reprend la définition à s'y méprendre de la SCPI, ou encore de l'OPCI, mais dont l'investisseur prend le nom d'actionnaire et bénéficie de la fiscalité des valeurs mobilières selon sa propre situation fiscale.

OPCI ou SCPI ou les deux ?

Je peux donc composer mon patrimoine essentiellement d'immobilier, mais aussi d'investir à l'occasion dans des actions ou obligations ou encore en OPCVM les SICAV . Ceci en respect de la loi d'une part, et des statuts de la société, d'autre part. Je perçois les revenus immobiliers et mobiliers proportionnellement à mon nombre de parts.

Les orientations possibles .

OPCI, SCI, SCPI répartition

A forte tendance immobilière, l'immobilier doit représenter entre 60 et 90% de l'actif de l'OPCI. La répartition  technique sera de 51% d'actif immobilier direct ou encore de parts de sociétés immobilières non cotées telles que les SCI ou SCPI. Le reste sera composé d'actions de sociétés foncières cotées.

SPPICAV non immobilier

Tendance non immobilier, c'est à dire  qu'elle doit être constituée de 0% à 30% de l'actif de  la SPPICAV , de la sorte que  choisir des actifs non immobiliers permet de lever des positions en périodes tourmentées, je pense à 2008. La plupart du temps (dans la logique) l'immobilier fait le contre poids du balancier des valeurs mobilières, c'est donc une alternative dans la gestion du portefeuille.

liquidité du portefeuille

Tendance actifs liquides cette partie doit représenter 10% à 40% de l'actif de la SPPICAV, à savoir en OPCVM liquides,  qui garantit une réserve disponible. Réserve de sécurité.

A qui s'adresse ses instruments financiers ?

Originalité SPPICAV

SPPICAV C'est l'unique support de placement collectif à la fois investi dans l'immobilier et les valeurs mobilières. C'est ce côté hybride qui retient l'attention. Par ailleurs il permet une plus grande diversification, entre immobilières et mobilières, sur des secteurs à risques certes mais ouverts sur la variété des investissements offerts. la faible mise  de fonds rejoint les avantages des SCPI .

Liquidité règlementaire

Une certaine sécurité pour l'épargnant réside dans l'obligation que doit satisfaire la SPPICAV de distribuer 85% des revenus locatifs et 50% des plus values nettes des cessions d'actif que la société aura réalisé.  

Règle des plus et moins values

Dernier point à souligner les plus et moins values  mobilières se compensent à l'intérieur de portefeuille, en profitant de la règle d'imposition au dessus du seuil de cession annuel.

Que dire de la fiscalité ?

En fait il y a deux régimes de fiscalité appliquée à deux types d'OPCI que constitue la  SPPICAV et le FPI (sorte de fond commun de placement dédié à l'immobilier).

SPPICAV

Comme nous l'abordons progressivement la SPPICAV  est le parallèle des  SICAV. Elle  est composée de valeurs mobilières assujettie à la fiscalité des détenteurs d'actions. (voir les barèmes fiscaux si besoin de précisions). 

FPI

Quant aux FPI se rapprochant de la fiscalité des SCPI , nous aurons donc des revenus fonciers à déclarer. la plus value de cession des parts sera taxée au régime des plus values immobilières suivant le barème dégressif en fonction du nombre d'années de détention.

Toutefois il y a exonération des frais de mutation lorsque l'épargnant ne dépasse pas les 10% de l'actif de l'OPCI .

Meilleurs OPCI ?

Ce dossier est un peu plus technique et s'adresse à une catégorie d'épargnants avisés, souhaitant diversifier leur patrimoine.

En revanche, nul n'empêche de se constituer une épargne "explorative" compte tenu des apports minimaux relativement modestes, et de progresser au gré de ses moyens.  Au bout du chemin parcouru, vous mesurerez ainsi les progrès réalisés et les erreurs à corriger sans grandes conséquences. 

Garde simplifiée

En pratique, les OPCI peuvent être placées sur un compte titre simple. Mais elles peuvent s'inscrire dans un contrat d'assurance vie. De ce dernier point de vue les OPCI seraient plus facilement "mobilisables", car l'assureur doit assurer la liquidité. 

Reste un détail à vérifier, la loi Sapin II n'a t'elle pas modifier cette possibilité, si pratique par ailleurs ? 

Bien sûr un courtier en credit et courtier en assurance s'avère précieux pour qui voudrait s'y intéresser.

Instruments financiers diversifiés

En effet, il s'agit de diversifier selon un certain pourcentage, qui sera d'autant plus restreint que les liquidités autres seront suffisantes pour amortir les besoins momentanés. 

Nous comprenons parfaitement que les OPCI se situent en marge des placements de trésorerie tout en étant lié à un impératif (dans la règle d'or), ne pas avoir de date d'échéance à craindre.