Quels crédits appropriés ?

Si nous avons une épargne stable, déposée en assurance vie par exemple, c'est peut être l'occasion de s'en servir pour garantir le prêt octroyé au financement des SCPI.

SCPI à crédit : garantie de l'assurance vie 

Cette première formule conjugue la fiscalité du déficit foncier, tout en  continuant l'enrichissement de l'épargne assurance vie. Une explication s'impose, le crédit souscrit est classique c'est  à dire amortissable tout de suite par mensualités, et assorti à l'occasion d'une garantie assurance décès.

SCPI à crédit : un levier le déficit fiscal

Le déficit foncier crée par les intérêts du prêt iront decrescendo suivant la durée choisie. Dans ce cas précis seul le crédit vaut "la chandelle" puisqu'il  annule les revenus éventuels des SCPI, et ce annuellement, mais ne favorise pas la croissance de l'épargne sur le contrat d'assurance vie, donc situation qui manque singulièrement de dynamisme !.

SCPI à credit : montage financier avec credit INE FINE

Maintenant si j'opte pour le même montant de crédit mais dans la catégorie  INE FINE, je serais confronté à un taux de crédit plus élevé pour ce type de crédit ,certes mais  déductible des revenus toujours, et je ne devrais verser que les intérêts générés par le crédit immobilier, de manière linéaire. Le capital emprunté quant à lui, ne sera remboursé qu'à l'échéance finale souscrite.

SCPI à credit : épargne en prévision de l'échéance du pret INE FINE

Ceci peut être plus ou moins longtemps suivant les sommes en jeu. Aussi, je garde présent à l'esprit que ce capital remboursé en un seule fois devra être  programmé sur un échéancier d'amortissement. Si vous me suivez j'ai déplacé la date du  remboursement  mais je ne fuis pas  mon engagement en déposant tous les mois ma quote part de capital à amortir sur le contrat d'assurance vie de préférence, (on peut aussi choisir un support différencié mais toujours au capital garanti à l'échéance, sinon gare aux désillusions).  

Comment fonctionne le processus  SCPI / EPARGNE

Déroulement du processus : les revenus des SCPI sont versés si possible sur un compte dédié, de manière à suivre cette comptabilité le plus simplement possible,  ainsi les intérêts de l'emprunt seront prélevés sur ces rentrées. La trésorerie sera ainsi auto alimentée pour rembourser les intérêts du prêt mais devra bien  être confortée  quant à la partie de capital à amortir. Il s'agit bien ici d'une épargne, différée certes mais épargne tout de même, qui devra être approvisionnée.

SCPI / EPARGNE : aspect fiscal

Les revenus du placement SCPI ne viendra pas augmenter la tranche marginale d'imposition d'une part, et le capital qui abondera le contrat d'assurance vie augmentera les plus values jusqu'au jour du retrait final prévu. A noter que les intérêts du prêt seront constant puisque calculés sur le même capital emprunté, et par ailleurs l'épargne constituée progressivement sera impérativement déposée  sur un support garanti, en d'autres termes en euros ou autres forme garanties à l'échéance. Autre recommandation indiscutable l'effort d'épargne demandé pour le capital à restituer ne doit pas obérer le ratio de votre  capacité d'épargne (ou ratio d'endettement). 

Conclusion 

Ainsi la boucle est bouclée, le système est    amorcé, une épargne à crédit exempte d'impôts, une épargne prévisionnelle mensuelle non imposable de préférence, un crédit assuré décès, le tout en dehors des canaux boursiers.

Osez  cette solution ! Sauf si elle vous paraît trop ambitieuse ou risquée ou n'obtiendrait pas l'aval de la banque, alors passons à une variante de suite. 

SCPI démembrée de quoi s'agit-il?

Nous venons de voir l'épargne adossée à un prêt de telle sorte que l'on va gommer la fiscalité, mais il existe une autre astuce, se priver tout simplement de revenus puisqu'ils sont porteurs du virus de l'impôt. 

Exposé : Usus, Fructus

Cela équivaut à se tirer une balle dans le pied me direz vous ? non, car les conditions d'acquisition sont adaptées à ce genre d'opération. Tout d'abord, retour sur le terme propriété, vous savez l'usus et le fructus composent la notion de propriété. ceci dit autrement,  le droit imprescriptible du droit de propriété, c'est de pouvoir l'aliéner ou en percevoir le fruit, (les revenus).

Nu-propriété : mécanisme

Dans ce cas précis je vais acheter seulement la nue-propriété du lot de SCPI, et ce pour une durée définie dans le contrat, laissant le profit de l'usufruit à la société venderesse, pendant une durée prévue sur contrat de 5 ans ou plus. Ainsi, je ne perçois pas de revenus,  en compensation,   j'achète moins cher mes parts,  selon le contrat et au terme prévu.

Contrepartie : décôte du prix des parts  

Il faut estimer le manque à gagner en contrepartie du prix consenti. Cette période de démembrement écoulée, je recouvre la pleine propriété de mon épargne. Cette pratique du démembrement de propriété n'est pas réservée aux parts de SCPI, et son fonctionnement est identique pour les acquisitions d'immobilier en direct.

En attendant la retraite

La gestion  des SCPI est laissée au gérant pendant lequel ma fiscalité est neutre . Cela est d'autant plus indiquée que je fais coïncider le retour à pleine propriété à l'approche de la retraite, la partie neutralisée fiscalement doit  correspondre  à l'activité professionnelle génératrice de revenus déclarable évidemment.

Gestion du deficit foncier sur le patrimoine immobilier locatif

Bien entendu, je suis déficitaire de la sorte, d'un côté les intérêts du prêt sont une  charge, de l'autre il y absence de revenu. Aussi je vais  déclarer mes charges  intérêts sur la feuille d'impôt à la rubrique déficit foncier, ou  si je dispose par ailleurs de revenus fonciers déclarables alors ils seront déduits du montant imposable.

Ce choix comporte des risques de pertes

Le seul risque réside dans le choix des SCPI, leur lieu d'investissement, de la gérance de la société gestionnaire, de l'ancienneté de cette SCPI  (marché ouvert ou fermé ) de la défiscalisation aussi, et en dernier lieu de la volonté de légitimer ce placement pour le  long terme.   

La SCPI dans un contrat d'assurance vie ?

Un point reste en suspens, le placement SCPI n'est pas disponible, la liquidité est quasiment confisquée, comme  dans l'immobilier direct, d'ailleurs !

Le contrat en supports

Alors je vais ouvrir un contrat d'assurance vie soit en unités de compte ou en euros, pour y soucrire  mes parts de SCPI. Première remarque l'épargne est constituée de mon apport en capitaux, donc pas de recours au credit. Ensuite, les parts sont traduites en unités de compte qui subissent des frais d'entrée semblables aux contrats d'assurance vie. Un avantage ces frais sont contre balancés par une décote du prix des SCPI de l'ordre de 2 à 3% du prix des mêmes parts vendues en direct.

Liquidité des parts

En cas de revente, ces parts subiront les frais de retrait inhérent au contrat d'assurance vie, et seront revalorisées au prix du marché. Les loyers ne sont pas versés ils sont capitalisés, et profitera de la fiscalité des contrats d'assurance vie .

Quels sont les frais SCPI  inhérents au contrat assurance vie ? 

Pourquoi ces frais à l'entrée puis à la sortie ? plusieurs raisons à cela, la première serait de stabiliser l'épargne, en effet, entrer et sortir devient couteux, donc disssuasif ! En revanche il faut souligner que  la liquidité du placement est assuré par l'assureur. Il s'agit là d'un avantage certain puisqu'il doit se prémunir de disponibilités pour liquider le portefeuille à  la demande.