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Karl Guillot, KG Credit et les enjeux des taux négatifs

Karl GUILLOT, Président fondateur du groupe KG Credit, Comment abordez vous la nouvelle donne des taux d’intérêts en territoire négatif ? Quels en sont les enjeux ?

Les taux d'intérêts qui  rapportent à l'emprunteur

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Karl Guillot :

La flambée des prix de l'immobilier entraîne les emprunteurs vers toujours plus de crédits immobiliers. C'est vrai que les taux flirtent en territoire négatif. Cette tendance ne fait que renforcer le désir des français à devenir propriétaires. 

La politique monétaire de la BCE en application de son taux directeur, encourage la hausse des prix au fur et à mesure que le pouvoir d'achat de l'emprunteur augmente. Celui ci  profite de la baisse régulière des taux d'intérêts en zone euro .

Ainsi le prix du mètre carré vient-il de dépasser les 10.000€ à Paris.

Cette observation appelle des compléments d'informations, au regard de l'économie du pays.

Les taux négatifs rappelons le, profitent à l'emprunteur de manière totalement nouvelle. 

Pour mémoire :

  • En 1982 - année record : (livret A à 8,5% pour une inflation déclarée à 11,8% )
  •  L'emprunteur comptait sur la réévaluation des salaires pour voir fondre sa dette.
  • Aujourd'hui l'inflation est quasi nulle pendant que le loyer de l'argent passe à la charge du prêteur. Du jamais vu !

En parallèle l'Etat n'est-il pas  un emprunteur notoire ?

Karl Guillot :

En tout premier, les taux négatifs profitent-ils à l'Etat Français :

  • Tout d'abord la France va rechercher des capitaux de manière exponentielle.
  • 205 milliards d'euros seront sollicités sur les marchés financiers en 2020.
  • Un record battu de 5 milliards pour la France prévu en 2020 ne saurait préjuger d'un accroissement du PIB, pour autant. 

Ainsi la dette 2020 de la France sera précisément le double de 2007 .

Dans le même temps, les crédits immobiliers ont pour la première fois dépassé 1.000 milliards d'euros d'encours l'an dernier en France. 

Un certain laisser faire des pouvoirs publiques, pousse le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à déclarer, dans un premier temps ne pas craindre la surévaluation des prix au mètre carré.

En revanche, le HCSF en vient à montrer du doigt le risque possible d'un ralentissement de la consommation. Cette éventualité s'inscrit eu égard à la part d'endettement des ménages toujours plus conséquente.

Faut il revoir les conditions d'endettement des emprunteurs immobiliers ?

Karl Guillot :

En effet, si l'instruction du dossier de crédit  s'évalue selon le scoring au moment du financement, il ne peut plus être révisé dans le temps….. Sauf à restructurer les crédits en cours.

Quoique, la renégociation des crédits peut se maintenir indéfiniment en considérant une economie mondiale basée sur la dette et la baisse des taux très en dessous de 0%.

Si l'on considère une baisse continue et sans limite, le recours au crédit immobilier va continuer et le système ne trouvera jamais de fin. Tous les économistes s'accordent aujourd'hui à dire qu'aucune crise ne peut apparaître car le système n'a plus de limites dès lors que les banques accepteront de prêter à taux négatifs ce qui n'est pas encore le cas.

Comment expliquez vous ce phénomène ?

Karl Guillot :

Le  Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)  observe attentivement la situation des banques :

  • D'un côté, les banques disposant de liquidités sont soumis à verser un "intérêt négatif" proportionnels aux dépôts à la BCE. De ce fait, elles assouplissent leurs conditions de financement préférant se soustraire à la BCE, et financer à marge réduite voire déficitaire les projets immobiliers.
  • Cette approche condamne les banques à réorganiser leur compte d'exploitation. La vente additionnelle dans la clientèle bancaire ne peut suffire à compenser les taux négatifs. Dernier recours étudiés ici et là, les banques s'apprêtent à facturer les dépôts des clients dépositaires.

L'assurance emprunteur modifie t elle la concurrence entre banques et assurances ?

Karl Guillot :

  • D'un autre côté, l'assurance emprunteur est devenue un accessoire au prêt principal et se négocie volontiers à part.
  •  Au préalable la marge de la banque était analysée globalement : taux d'intérêt, frais de dossier et cotisation fixe de l'assurance sur toute la durée du financement.
  •  L'assurance emprunteur exacerbe la concurrence ouverte avec l'arrivée de nouveaux acteurs de l'assurance emprunteur, les compagnies d'assurance, par exemple. De la sorte, les banques n'ont plus la maîtrise globale du marché immobilier.

Impact prévisible sur le marché de l'immobilier ?

Karl Guillot :

Le marché de l'immobilier comment se porte-t il ?

Les courtiers continueront d'apporter leur soutien aux emprunteurs immobiliers qui ne cherchent plus le meilleur taux, mais bien un financement tout simplement de leur projet.

En effet, tout ce que l'on vient d'énumérer plus haut, conforte la dynamique du marché des transactions et de la construction neuve dont les ventes explosent tout en rendant plus complexe la recherche du financement dans les réseaux bancaires classiques. L'intervention du courtier s'en trouve de facto renforcée et nous l'observons fortement depuis début août.

Les facteurs suivants vont doper  encore plus  l'investissement immobilier:

  • Les clients déposants des banques ou épargnants autrement dit, ceux qui disposent de liquidités conséquentes craignent à juste titre la "ponction" .
  • Dans un premier temps, on parle de payer une cotisation en pourcentage du montant des dépôts…. Un intérêt négatif en somme. Ou encore de subir "la possibilité" votée au moment de la mise en défaut de la Grèce (peu de temps après la crise des subprimes), c’est-à-dire de ponctionner les dépôts en compte  à partir d'un certain montant, lorsque la banque détentrice risque la faillite.
  •  Les taux d'intérêts négatifs ou presque , nous le rappelons ici, concourent à l'emballement des achats de biens locatifs neufs. Les programmes partent comme des petits pains déclarait récemment un CGP.
  • Une hausse possible des grilles de taux d'intérêt n'est surtout pas à exclure. Les banques notamment leaders du marché se risqueront elles à imposer leur exigence.

Tout ceci ne peut qu'inciter les epargnants à investir, donc avoir recours aussi au credit immobilier pour optimiser la fiscalité. La rentabilité des banques est cependant un facteur préoccupant, leur rentabilité et leurs fonds propres doivent se maintenir au regard des contraintes réglementaires (recommandation Bâle 4).

La récession ? un fantasme ou une réalité ?

Karl Guillot :

Il serait présomptueux d'évoquer une quelconque récession. En revanche la consommation des ménages éprouve des difficultés inconnues jusqu'alors !

Depuis le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu, les ménages en difficulté, hier encore,  obtenaient des délais de paiement compte tenu de leurs  prélèvements rejetés par la banque détentrice.

Le prélèvement à la source déplace le problème, l'Etat est à jour de ses prélèvements alors que les commerçants collatéraux eux auront plus de difficultés à recouvrir leur créances. Les banques en font partie.

Au minimum, les ménages réduiront leurs dépenses dans l'ordre des priorités. A l'évidence, cette donnée nouvelle déplace les facilités de caisse, au détriment de la consommation. Mais l'acquisition d'un bien immobilier restera toujours la priorité des français.

Faut il considérer les risques du Brexit, de la crise Italienne, et autres turpitudes des commerces internationaux?

Karl Guillot :

Les économistes, quant à eux n'envisagent pas de scénarii catastrophes. Non, le ralentissement de la croissance n’entraîne pas de panique dans l'immédiat.

Les fins de cycle  économiques encouragent plutôt l'augmentation des taux d'intérêt, corroborée par la hausse du loyer de l'argent en parallèle. Aucun signe probant ne se vérifie jusqu'a maintenant.

Le plein emploi ou presque, favorise les augmentations de salaires et son corollaire :  l'inflation qui redécolle. Elle obligera alors les banques centrales à reprendre les affaires en main, par un tour de vis dans la distribution du crédit.

La politique de la BCE s'affirme de jour en jour ! 

Propos recueillis par Jacques Guidaniel



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