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Immobilier investir de toute urgence quand il faut y aller

Immobilier investir de toute urgence serait une très bonne initiative !

Incroyable, hier encore, je vous incitais à accélérer le pas vers l’investissement immobilier.  C’était sans compter sur les dernières nouvelles qui incitent les banques à la prudence, et d'observer les recommandations Bâle IV. Aujourd'hui les économistes parlent de taux records à la baisse. corrélativement les banques connaissent des compressions de marge préjudiciables pour leur stabilité financière.  

Qu’est ce que Bâle IV ?

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Un comité qui a tirer les leçons de la crise des subprimes de 2007. Précédemment il s’agissait du ratio cooke qui déterminait le ratio de solvabilité d’une banque .  A l’époque et sans entrer dans le détail elles devaient tendre vers les 8% de capitaux propres en fonction de leurs activités et concours .

Aujourd’hui, on veut se prémunir du risque dû au défaut de remboursement des prêts immobiliers .

Pourquoi ?cette question maintenant? 

Le comité avance étape par étape, car les banques Françaises qui ont subi le test de stress pourtant ne supporteraient sans doute pas une nouvelle crise financière de ce genre. La baisse des taux ont sérieusement érodé les marges.

Les moyens de contrôle et les outils de régulation, se mettent en place progressivement du « Bâle I puis II etc jusqu’à IV » . Le crédit aux particuliers se relance, (ce que je vous disais précédemment) ayant pour conséquence une plus grande utilisation des liquidités des banques. Ce phénomène connu, entraine un affaiblissement du ratio ressources propres sur endettement. Vous l’aurez compris le coup de tourne vis sur la distribution  du crédit ne saurait tarder.

 Scénario possible 

Les précédentes recommandations avaient déjà fait grincer les dents des banques à qui l’on demande d’un côté moins de frilosité et de l’autre plus de prudence… tout un art !

Un autre paradoxe pourrait se faire jour, la relance par la subvention, pour financer le  PTZ,  payé par l'Etat, autant dire  par l'impôt des contribuables, risque bien de s'amoindrir. En milieu d'année d'un trimestre à l'autre, l'instruction des dossiers peut ralentir de manière imperceptible, puis les vacances d'été s'achèvent, et la rumeur se fait plus nette, certaines banques auraient épuiser leurs quotas?. Alors il faudra trouver la banque qui n'a pas épuisé ses réserves, donc moins performante pour souscrire le PTZ en complément d'un PAS, ou d'un PC ces derniers étant  à des taux supérieurs. Juste un bémol dans ce scénario connu d'une année sur l'autre, nous sommes  en année préélectorale, ce qui pourrait soutenir les avances budgétaires !  à tous prix !


Ensuite que se passe t il ? 

Nous pouvons légitimement penser que les PTZ ne seront pas impactés compte tenu de l’enjeu sur les primo accédants constitués d’une population jeune par expérience. Mais le PTZ n'est que le complément d'un prêt obtenu d'une banque qui a passer une CONVENTION avec l'Etat, car les prêts PAS et prêts Conventionnés sont à un taux inférieur au marché en contrepartie d'un effort partage entre l'Etat et la banque signataire. Les économistes en ce moment appellent à la renegociation des prêts souscrits à 1,5% (au moins) supérieur au taux d'aujourd'hui, ce qui peut inciter les retardataires à pousser la porte de leur banque. De cette hypothèse découle une possible  recommandation  plus restrictive, envisager  des quotas par banque pour les crédits autres, (cela s’appelait dans les années 70-80 l’encadrement du crédit).

Alors que ces pratiques (BALE IV) s’appliquent uniformément dans le monde, les banques françaises ne connaissent pas ou peu de défaut de remboursement de crédit, car  elles fonctionnent différemment. Ces contraintes supplémentaires vont inévitablement modifier la politique des banques françaises dans la sélectivité des dossiers, d’une part, et dans le choix des financements liés à l’économie et à l’accession à la propriété.

Sans doute aurait il été judicieux d’adapter cette règlementation Bâle IV à la spécificité des banques françaises. Ne dit on pas que « lorsque le crédit est bon, l’économie est bonne » autrement dit si l’on finance le secteur économique tel le marché du bâtiment, nous  relançons la croissance.

Un dernier point sur ce sujet, pour rappeler que les renégociations de crédit que nous venons de financer, ne sont pas à classer parmi les bons crédits . En effet, l’économie antérieure financement / construction s’équilibrait sur un coût de l’argent « prêté » . Le fait  de « reprendre «  ces prêts et de les remplacer par un nouveau financement sans corrélation ne peut s’analyser comme une bonne économie, sauf à valoriser le pouvoir d’achat des emprunteurs auquel cas « à toute chose malheur est bon » .

Ces révisions successives découragent les financiers car la négociation d'un crédit s'analyse pour la banque comme un investissement sur un éventuel  chiffre d'affaire à venir. En effet, le client serait fidélisé pour une vingtaine d'années avec un accroissement de ses revenus en fonction de son évolution de carrière. Or il n'en est rien puisque les taux à la baisse cassent cette logique .

que faire ?  

Suivre le mouvement à défaut d'exception, si vous êtes indécis pour acheter c'est le moment de foncer, en effet c'est le crédit qui valide votre acquisition, donc pas d'inquiétude. En revanche s'il s'agit de construire les délais d'approche sont plus longs, les démarches administratives difficilement compressibles (certificat d'urbanisme, permis de construire etc). Aussi vous devez garder en tête cette hypothèse d'école qui compare l'économie à l'avancement du balancier ...et à son retour !  Nous n'en sommes pas là il faut tout de même le savoir. 


En définitive

Plus que jamais il y a urgence, car les taux ne seront jamais plus bas, comme je vous le disais, ma crainte serait de voir une alternative qui serait proposée aux emprunteurs, soit attendre son tour avec un dossier à taux fixe relevé, ou choisir un prêt à taux variable calculé sur les évolutions futures. Ce scénario serait à l’évidence à rejeter ! Est ce  la fin des taux immobiliers fixes en France qui vous déclenchera avant qu'il ne soit trop tard ?

Ainsi, les projets en cours, ou sur le point d’aboutir, doivent être finalisés au plus vite, sans quoi, l’avenir nous  le dira !  

Un courtier KG Crédit vous attend (!) soyez sur le coup avant qu'il ne soit trop tard !

A bientôt


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