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Residence Service Senior

Residence service senior : Censi Bouvard 2018

La loi Censi Bouvard a été prolongée pour une année, est ce bien utile ?

La question mérite d'être posée, compte tenu des déboires accumulés ici et là. Le marché de la  residence service senior n'est pas saturé, et pourtant certaines régions déchantent.

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Faut il acheter une residence service senior ?

Hors le but d'investir pour soi même, en toute légitimité, le placement n'est il pas trop risqué ?

En effet, le soutien fiscal depuis 9 ans a produit ses excès. Même certaines presses spécialisées évoquent l'effet pervers de la fiscalité Censi Bouvard.

Alors que le marché de la residence service senior, est en plein essor, la population des retraités va croissant.  

 La mariée était elle trop belle ?

Residence service senior définition

La loi Censi Bouvard avantage les investissements en logement meublé non professionnel,, tels les les résidences neuves ou rénovées, style Ehpad, résidences étudiantes. Chaque acquéreur bénéficie des réductions d'impôts sur la valeur hors taxes du bien immobilier. 

Pourtant les plans comptaient séduire à la fois les locataires, les propriétaires et les promoteurs. Le montage, l'endroit, les services, la restauration, la culture, l'assistance tout ce qu'il faut pour vivre une retraite heureuse. Le montage financier semble la principale cause des dérapages ?

Tout d'abord, un manque évident du contrôle de la manne de l'Etat, mérite un gros plan, sur ce fiasco. Comment le piège a t il fonctionné?

Relance par la demande

A chaque subvention d'Etat, en faveur de l'acheteur (du consommateur), l'effet d'aubaine fait un "appel d'air" au profit des professionnels en relation. Le soutien de l'Etat  défend un marché exsangue et cherche la relance. La subvention rend artificiel les projets immobiliers qui séduisent au delà du réel. L'avantage fiscal par la réduction d'impôt de 11%, le remboursement de la TVA, l'amortissement du bien et des meubles, d'une part, la garantie des loyers d'autre part, rien ne manque dans l'argumentaire du vendeur et promoteur

Le Prix au m2² voilà ce qui n'a pas fait réfléchir les acteurs en présence. Alors, un déséquilibre appelle un autre déséquilibre. Le prix de vente  surfait, sera corrigé d'office par un loyer surévalué et de plus garanti. Alors les gestionnaires vont devoir "ajuster" les comptes d'exploitations. Les "fonds de concours" servis par les promoteurs et fonds de pension, destinés au démarrage de la residence service senior, boucheront au final les découverts peut on craindre.

Le ratio resultat sur chiffre d'affaire un indice

Les loyers reflètent le rendement vu du côté de l'investisseur, mais représente une réelle charge pour le locataire. Ainsi, le marché de la residence service senior, va réguler par la demande "désertée", et contraindre le gestionnaire à baisser de manière drastique les loyers dès que le bail le permettra.

Cette situation n'est pas originale hélas, on pourrait la vérifier à tous les étages des subventions d'Etat... on ne connait que le montant de la dépense versée sachant que les résultats sont dans le temps plus ou moins lointain, et dé-corrélé  de toute certitude

Residence service senior un marché porteur.

Bientôt, le balancier reviendra après les coupes sombres notamment au niveau du prix de vente sur le  marché secondaire, rétablissant du même coup  les rendements de ce placement qui n'a pas tenu toutes ses promesses.         



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