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SCPI quelles conditions d acquisition quel profil type d epargne ?

Se constituer une épargne foncière en parts de SCPI 

La societe civile immobilière sous forme de parts, vous connaissez. Une représentation de l'immobilier choisie dans un secteur économique défini. Nous savons également que l'acquisition exige une mise de fonds minimum pour une part (le montant est variable suivant la société civile de placement). Mais que dire de l'apport minimum ? des frais d'acquisition ? du revenu moyen raisonnable ? de la revalorisation ? des impôts sur le revenu ? des impôts sur la plus value ? cet article vous en dit plus .

Que peut on acheter ?

Les parts de SCPI en vente sont présentées à la devanture sous l'angle vendeur pour  leur rendement, il faut dire attrayant. A ce sujet parler du passé ne présume pas de l'avenir, la tendance baissière eu egard à la valorisation des parts.

Une part d'immobilier

Le montant d'une part est fixée par la SCPI, il s'agit d'un placement immobilier, donc sensé être à moyen voire long terme. Il est taxé sur les plus value immobilières comme l'immobilier "physique".

Le prix d'une part d'immobilier

Le prix sera d'autant plus élevé pour une part que vous achetez sur le marché secondaire . La différence du prix découle du nombre d'années courues et de la revalorisation correspondante.

Marché Primaire SCPI

Une nuance à ce propos, sur le marché primaire le prix peut être fixé sur une fourchette "haute" pour dissuader les épargnants qui seraient tentés par une diversification "modeste" alors que la société attend des capitaux placés "stables dans le temps". Son souhait  concerne avant tout la recherche d'un nombre d'épargnants plutôt restreint. Ce cas se rencontre lors de l'achat des sicav  haut de gamme, par exemple. 

 Achat de parts, quels frais?

Il s'agit de frais supportés par l'acheteur, au moment de la souscription. Ils sont de deux ordres, marché primaire et marché secondaire  et oscillent entre 3% et 12% suivant le type de biens immobiliers de la SCPI.

Enregistrement immobilier

Les frais inhérents à l'enregistrement , appelés droits d'enregistrement  sont de l'ordre de 5% et versés au trésor public. Ces frais ne concernent pas les achats de parts sur le marché primaire .ils sont comparables aux frais occasionnés lors d'acquisition d'un bien immobilier chez un notaire.

Gestion de la SCPI

Puis il faut considérer les frais de gestion, correspondants à la prestation de la société de gestion . Il faut compter 10% du montant des loyers, calculés sur l'encours de la société le taux moyen revient à 0,57%. Ces frais sont comparables aux frais de gestion des agences immobilières. Lorsque nous comparons les agences immobilières et la gestion des placements financiers tels que les SICAV nous remarquons que la société de gestion ne se rémunère que sur les revenus produits, et sur l'encours comme les SICAV.

Quels revenus attendre ?

C'est un placement en vogue et j'oserais dire un peu victime de son succès.

En effet, le marché sans être géré par la bourse fonctionne de la même manière ou presque, je veux parler des cours d'achat et vente qui subissent les variations consécutives à l'engouement des acheteurs.

Variation du cours

De la sorte l'apport d'argent frais des nouveaux épargnants pousse  le marché à l'investissement, par conséquent on imagine  son corollaire répercuté sur les cours. Le marché se déséquilibre les ventes d'immeubles augmentent consécutivement, et ce prix d'achat se retrouve dans la valeur des parts. Le processus n'est pas "vertueux"

Immobilier papier et bureaux

Cela dit les rendements qui pouvaient atteindre 7% dans le secteur des bureaux dans les années récentes, sont revus à la baisse.  2016 s'achève plutôt sur un niveau proche de  4,50% dans la moyenne générale. Mais s'agissant de placement immobilier il serait suicidaire de s'en tenir à ces considérations immédiates.

Evolution du placement immo papier

Plutôt vaut il mieux tabler sur une décennie comme  nous le faisons avec l'immobilier classique  .  Autrement dit il y a lieu de procéder de manière "constructive" son épargne et choisir en fonction d'un objectif bien arrèté.

Selon le profil de l'épargnant

Le comportement de l'épargnant sera différent entre celui qui prépare sa retraite et celui qui "stocke" une épargne en vue de construire sa résidence principale, par exemple. Compte tenu des délais plus ou moins longs il faudra adapter une épargne "en corrélation" avec la finalité de l'opération, de façon à gommer autant que faire  se peut, les variations du pouvoir d'achat.

Etablir la balance

L'équivalence entre l'épargne et son réemploi doit évoluer de paire. Ainsi une épargne longue constituée par abonnement mensuel en parts d'immobilier suivra la même courbe que l'immobilier en direct, (tout n'est pas garanti bien sûr, 2008 reste bien présent dans les esprits).  

Quelle est la fiscalité ?

La fiscalité appliquée s'adresse aux revenus immobiliers, ce revenu porté sur la feuille 2042 ou 2044 sera net des frais supportés . il sera calculé sur la tranche marginale de l'IRPP , ajoutez à cela 15,5% de prélèvements sociaux (en 2016).

SCPI et plus value

Envisagez la revente et la plus value escomptée . En effet, les plus values réalisées sont imposables en tant que plus values immobilières, et suivent le même régime d'imposition.

Fiscalité appliquée

Les règles  d'imposition sont dictées par la  loi de finances rectificative 2011. Les abattements deviennent progressifs avec les années courues. Après  5 ans, l'abattement est de 2% par année de détention, passée 17 ans l'abattement sera de 4%, enfin au delà de 24 ans  l'exonération est de 50% pour atteindre les 100% au bout de 30 ans. Nous n'aborderons pas le tableau de taxation, ne serait ce que pour nous éviter de devoir opérer des mises à jour successives tant notre fiscalité est mouvante.


A bientôt sur KG credit, nos courtiers sont à votre service.  
Rappel : Ces placements sont susceptibles de fluctuations tant à la hausse qu'à la baisse. Ils s'adressent en priorité aux personnes possédant les connaissances nécessaires pour prendre les risques de perte en capital .   

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