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Le marche de l'immobilier locatif diversifie en parts de SCPI

Le marché de l'immobilier locatif diversifié

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)  est proposée au public depuis les années 1960. L’idée était de pouvoir investir dans l’immobilier commercial d’une part, et de pouvoir investir selon ses moyens, d’autre part. La SCPI a connu ses heures de gloire, mais aussi de crise mémorable. Elle est crée en 1970 sous la tutelle de la commission des opérations de bourse.

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Qu’est ce qu’une SCPI immobilier?

Comme nous l’avons présenté brièvement l’investissement en parts de SCPI, permet d’acheter une « portion » d’immobilier sous forme de papier, à une société qui acquiert et gère un patrimoine immobilier tel que défini  dans ses statuts  au chapitre « objet ». Les épargnants apportent les capitaux, reçoivent en contrepartie des parts sociales représentatives  de leur mise.

Investissement immobilier en SCPI

La SCPI achète des biens immobiliers, tels que des immeubles neufs, destinés à la location. Les revenus  procurés sont partagés aux épargnants, après déduction des frais de gestion notamment,  en proportion de leurs parts sociales. Ce sont des revenus immobilier avec les caractéristiques attachées à ces biens suivant la fiscalité comme l’immobilier concerné en direct.

SCPI     A quoi tient le succès ? ?

Dans leur marché prédéfini , fiscalité ou rendement par exemple, la SCPI offre l’avantage de mutualiser les risques par la diversification du parc immobilier et par la faible représentation de l’épargne investie.

SCPI Gestion collective

Pas besoin de suivre la gestion des locataires ni recherche ni démarches autour de la location habituelle. Les loyers sont versés régulièrement au trimestre en général, et manière stable.

SCPI rendement

Ce placement SCPI pour quel profil d'épargne ?. il n’est pas côté en bourse et donc ne suit pas les aléas économiques, aussi brutalement devrait on dire. La SCPI présente un rendement régulier habituellement par trimestre.

SCPI déficit foncier

Qui n'a pas eu écho des placements en parts de SCPI à crédit, autrement appelés SCPI à Déficit Foncier, ou encore pour les épargnants plus avisés, les OPCI ou les SPPICAV ou enfin dans la même catégorie les FPI qui sont le tout en un ! (pourrait on dire ?) 

Quelles sont les limites du marché ?

La publicité entre amis apportent de nouveaux épargnants, ce qui engage la SCPI à investir,  jusqu’à ce que la situation s’accélère de manière exponentielle, et oblige la société à suivre la réglementation à laquelle elle est soumise, et par conséquent continue à investir à « tous prix » sans tenir compte bien souvent des zones d’investissement et de vérifier les prix de marché .

SCPI mécanisme inflationniste

Le succès appelle le succès nous l’avons compris les acquisitions à prix élevés ne sont  pas obligatoirement suivis de loyers élevés,   les  locataires recherchent  en fonction de leurs besoins et de leurs moyens , des locaux à louer restant vacants,  ainsi le rapport de l’épargne diminue en consequence. Voici exposé rapidement et sommairement le mécanisme de la formation d’une « bulle ». en 1993- 1994 c’est la crise de l’immobilier, quelques millions de mètres carrés sont inoccupés .

SCPI à risque

Le marché se « retourne » c’est le cycle infernal, les premiers avertis vendent au mieux puis la rumeur enfle jusqu’à ce que le marché Vendeurs – acheteurs se déséquilibre , de telle sorte que la société SCPI n’a plus de liquidités pour faire face aux ventes. Ajoutons à cela la désaffection des épargnants qui s’abstiennent juste à temps.   





SCPI  Pourquoi  le système se bloque ?

La SCPI reçoit les capitaux et investit, en cas de revente elle restitue le montant des parts aux épargnants seulement après avoir revendu quand la trésorerie vient à manquer. Les parts de SCPI représentent le marché de l’immobilier constitué par une épargne dite longue, s’étalant sur une bonne dizaine d’années. Aussi la valorisation des parts est établie chaque année en fonction du bilan.

SCPI une crise salutaire

La crise semble t il n’avait pas été appréhendée, et les représentants des SCPI devaient répondre aux nombreux vendeurs qu’a défaut de modification du prix de la part décidée pour une année, il ne serait être question de liquider quelque actif à perte. Les banques qui proposaient les SCPI aux épargnants  ont bien essayé de juguler tant bien que mal la crise en préconisant de « faire le dos rond » c’est-à-dire d’attendre comme pour conjurer le mauvais sort ! et surtout ne pas  en ajouter au doute des épargnants

SCPI Comment sortir de la crise ?

Un marché gris s’est instauré de particuliers à particuliers, le prix est débattu à la baisse de manière spectaculaire de façon à désintéresser le vendeur au profit d’un acheteur qui croît dans un avenir meilleur ! Ensuite vers 1996 des sociétés de gestion organisent un marché secondaire basé sur le même modèle. Les pertes sont impressionnantes (du même ordre que la crise des subprimes), seule solution trouvée pour créer des liquidités, au détriment de l’épargnant, totalement démuni sans recours aucun. Les pertes ont parfois dépassé les 50% .

SCPI  immobilier la situation pourrait elle réapparaître ?

Le scénario n’a pas pris une ride ! une collecte débordante ces dernières  années écoulées, le marché de l’immobilier en a profité, il est de ce fait nettement surévalué. Mécaniquement les rendements diminuent au regard du prix des parts valorisées. Depuis 2015 la collecte ralentit, les rendements diminuent, il ne restent plus qu’un événement extérieur susceptible de précipiter les vendeurs  au guichet des SCPI, et serait  le chaos .

SCPI sous contôle

Actuellement certains économistes pointent des voyants passés à l’orange… combien de degrés séparent les voyants rouges ?  à chacun d’apprécier semble t il ?

SCPI Astuces possibles ?

Oui et non ! L’investisseur en SCPI n’a pas la main, rien n’a changé, sans parler des investisseurs  à crédit en SCPI … en revanche,  les parts de SCPI placées dans un contrat d’assurance vie  sont acquises avec l’épargne des souscripteurs, donc pas de crédit pour acheter ces parts.

Parts SCPI sous contrat assurance vie

 Le contrat est composé d’unités de comptes (et non de parts sociales) et dernier point c’est à l’assureur de prévoir la liquidité du portefeuille.  Ici également il y a bien des bémols ! en matière d'assurance, certains  assureurs constituent des réserves, autrement dit, ne distribuent pas tous les dividendes.

Doit on s’en offusquer?

n’est ce pas l’art de l’assureur de garantir autant que faire se peut le patrimoine des épargnants, qui rappelons le sont les seuls à payer la casse ! (le cas échéant).

Un courtier KG Credit  à ce niveau serait le bienvenu pour un conseil avisé. 




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