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Votre résidence secondaire coûte cher comment alléger

Mise à jour le 20 Octobre 2017 par KG Crédit

Le viager revient  

Quand on parle de conversation de comptoir, il en est une qui se fait de plus en plus souvent, la vente en viager. C'est vrai que l'allongement de la fin de vie ne sera pas sans poser des problèmes financiers aux retraités ; sans compter sur les tarifs des maisons de retraite ou résidences sénioriales ou encore résidences autonomies, qui entraineront des conséquences financières sur les économies du 4 ème âge. D'ores et déjà, on le pressent, sans attendre de lire les statistiques démographiques. 

Viager la solution : monnayer le capital immobilier

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Tout bien immobilier, en règle générale, peut être vendu en viager. Les articles du Code Civil le prévoient (1968 et suivants). Même si l'opération n'est pas courante, elle consiste à  vendre un bien immobilier suivant des conditions particulières.

Impérativement cet acte repose sur un contrat aléatoire. Un crédirentier (le vendeur) un débirentier (l'acheteur) acteront une vente du bien immobilier en précisant la somme qui sera versée comptant au crédirentier et la rente qui sera perçue par la suite.


 Peut on rentabiliser une résidence secondaire ?

A priori les conditions sont réunies pour envisager une vente en viager. D'un côté le vendeur fait valoir son droit d'usage en échange d'une décote du prix de vente. Quand on parle de viager occupé, le vendeur restera dans son domicile jusqu'a son décès. De notre étude, la résidence secondaire présente des arguments pour établir un contrat en viager libre. Les résidences secondaires se vendent en viager libre le plus souvent. Le viager occupé s'adresse plus particulièrement aux résidences principales. En effet la notion d'occupation permanente se constate de fait. En revanche nul n'empêche de consentir un viager occupé pour vendre sa résidence secondaire et de louer au débirentier des semaines dans la saison. A l'inverse, il n'est pas autorisé à louer le bien au crédirentier

Le viager : quelles formes choisir ?

Le crédirentier ou vendeur, compte tenu de son âge, fixera le montant en euros qu'il souhaite recevoir à la signature de l'acte, et d'un commun accord avec le débirentier, une rente mensuelle sera versée au crédirentier. Cette procédure est classique.

Le viager amélioré

Sans examiner les intérêts des parties en présence qui doivent être (à l'évidence) opposés, on peut très bien comprendre que le vendeur avançant en âge puisse venir dans sa résidence secondaire à des moments choisis (en dehors de la haute saison par exemple). Le crédirentier peut, et cela n'est pas interdit, louer .des semaines d'occupation dans la résidence,  ainsi mises à profit de manière complémentaire.

Cette situation exige des liens de confiance, voire de famille, pourquoi pas. Par ailleurs, une pratique qui peut surprendre : vendre le bien immobilier à soi même en incluant une nouvelle personne morale acheteur dudit bien.

 Le faux viager, mais recevable fiscalement

Il s'agit du principe du viager, sans la condition obligatoire aléatoire. En effet, les parties en présence se comportent de la même manière, en supprimant l'aléa de la fin de vie dans les actes. Ils conviennent d'établir une rente certaine. La rente certaine sera calculée en tenant compte du montant de départ : le bouquet, et du nombre de mensualités qui seront courues.

La particularité supplémentaire et importante à signaler : la fiscalité est nulle, car il n'y a pas de rentes à proprement parler mais un remboursement du prêt : les caractéristiques sont identiques à un viager.

 La vente de la nu-propriété : le démembrement de propriété

Le viager n'existe plus car vous disposez alors d'un droit réel sur le bien. En effet, dans le processus du viager le crédirentier a fait un acte irréversible en faveur du débirentier, le droit d'usage et d'habitation étant accessoires au contrat.

D'un côté l'acheteur dispose de la nu-propriété du bien, de l'autre le vendeur bénéficie de l'usufruit, ce qui lui permet de percevoir des revenus locatifs si bon lui semble. Dernier point : le vendeur peut vendre son droit d'usufruit.

Une solution au crépuscule de la vie

Evoquée de cette manière, on adoucit l'appréhension des adieux. En revanche, monnayer son capital donne une possibilité indiscutable d'améliorer le train de vie. 


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