Le droit de propriété se divise en deux :
L'article 544 du code civil précise :
Le droit de propriété d'une chose confère à son propriétaire le droit de jouir et disposer de la manière la plus absolue, sauf ou exclure un usage prohibé par les textes de loi ou règlements. Cela dit, le droit sur une chose s'explique par :
Cette particularité s'adresse, le plus souvent aux héritiers directs. En effet, les parents ou le parent restant survivant peuvent prendre cette décision. Elle consiste dans un acte notarié à faire donation d'une partie ou totalité de son bien.
Le donateur transmet soit la donation simple, et totale, ou encore en appliquant des réserves. La réserve en cas de décès prématuré du donataire implique la reprise du bien par le donateur, par exemple . (droit de retour).
L' acte de donation à titre gratuit, comportera, toutes les précisions que le donateur se réserve comme par exemple, les revenus de la chose donnée. Il s'agit là de la réserve d' usufruit. L'usufruitier choisit d'en conserver la jouissance.
Autrement dit pour compléter l'exemple ci-dessus : il convient de dire que le donateur vient de faire une donation en nue propriété. Maintenant le bien sera détenu par un nu propriétaire et un usufruitier qui va percevoir les fruits c'est à dire les revenus.
Cette opération de donation est encouragée par les pouvoirs publics, en ce sens qu'elle permet de voir la transmission envers la génération suivante sans attendre la fin de vie des propriétaires. La nouvelle génération peut donc développer son activité avec un capital de départ.
De plus l' âge de l' usufruitier modifie la valeur de mutation des deux parties du bien. D'un côté la nue propriété sera revalorisée en fonction de l'âge avancé de l'usufruitier. L'espérance de vie de l'usufruitier permet de quantifier les revenus attendus par l'usufruitier. Par voie de conséquence valeur de l'usufruit ajoutée à la valeur de la nue propriété totalisent la valeur "reconstituée" du bien au regard des droits de mutation (s'entend).
Le décès de l' usufruitier met fin sans formalité au démembrement du bien. Cette opération représente un gain pour le nu propriétaire . En contrepartie d'un prix minoré jusqu'à 40% suivant l'exposé ci-dessus, le nu propriétaire recouvre la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans frais.
Autant la donation à titre gratuit s'apparente au don manuel, autant le démembrement de propriété à titre onéreux relève d'une opération financière à forme spéculative.
En effet, les valeurs négociées gardent le principe vu ci-dessus, et par conséquent, il peut être tentant pour un oncle d'avantager un neveu en procédant de la sorte. Mais voilà le fisc surveille ces transactions comme le lait sur le feu. La loi de finance 2019 modifiant l'article L 64 A du livre des procédures fiscales corrige l'acception du terme exclusivement fiscal en principalement fiscal.
Une telle opération de démembrement ne doit pas être motiver principalement par une éventuelle réduction des droits de mutation . Le neveu héritier supporte 60% de droits de mutation en cas de décès de l'oncle, donc l'enjeu fiscal est majeur sans l'ombre d'un doute.
Nous avons vu que le gouvernement soucieux des rentrées fiscales, ne souhaite pas retarder les transmissions d'une génération à l'autre. La propriété donnée le donateur conservant l'usufruit, est admis sans rescrit.
En revanche, les notaires ou conseillers en gestion de patrimoine qui étudiaient des aménagements toujours utiles en cas de patrimoine surchargé (autrefois ISF, aujourd'hui IFI), voient leur projet remis en cause. Le démembrement est un levier bien pratique pour se délester de biens sans en perdre les revenus.
Pour l'investisseur en activité professionnelle donc fiscalisé, trouvait dans ce montage la possibilité d'acquérir à un prix nettement inférieur un bien immobilier sans ajouter sur sa déclaration de revenus locatifs imposables, puisqu'ils profitent à l'usufruitier.
Selon toutes vraisemblances, l'entrée en vigueur de la loi serait pour le 1er janvier 2020. Donc, les transactions en 2019 seraient pour ainsi dire en zone "franche" ?
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