Crédit immobilier : Les seniors victimes du taux d'usure

Comment se calcule le taux d'usure ?

Le taux d'usure s'impose lorsque le taux d'intérêt et tous les frais annexes additionnés, la cotisation de l'assurance et le coût de la garantie (hors certains frais de notaire) dépassent ce repère. La Banque de France établit à chaque trimestre, d'après le taux effectif moyen qui a été servi dans le trimestre précédent en y ajoutant 1/3 . L'application s'adresse par catégorie de prêts tant consommation que immobilier. Le plus important revient au prêt immobilier qui paralyse les investissements dès que le taux maximum est atteint.

Lorsque les taux étaient élevés, les variations d'un indice à l'autre ne représentaient pas des écarts importants en pourcentage . L'exemple autour des années 1984 où le crédit immobilier pointait à 15,40% donne une idée de cette notion de variation. (Pour mémoire l'Etat empruntait dans le public à 17% en 1981).

Pour trancher, voici les les taux d'usure qui bloquent un financement :

• prêts immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans taux pratiqués à 2,04 % alors que le taux d'usure est à 2,72%
• crédits immobiliers de 10 à 20 ans taux pratiqués 2,09% pour un taux d'usure à 2,79%
• au delà de 20 ans pratiqué 2,23% taux d'usure 2,97% (le tiers n'est que de 0,74%).

Alors que penser pour le calcul des trimestres prochains qui seront tirés vers le bas inévitablement en même temps que les taux pratiqués sont inférieurs .

Mode de calcul de l'assurance changé

Avant janvier 2018, l' assurance emprunteur (celle des banques) établissait son approche de manière collective. L'âge limite seule était rédhibitoire. L'état de santé défaillant faisait l'objet d'une majoration de la cotisation, voire prononcer l'exclusion.

Depuis 2018, l'assurance des assureurs s'imposent progressivement bon gré mal gré, de sorte que l'emprunteur est accepté après examen complet de son dossier financier par rapport à son état de santé, bien sûr mais également au niveau de risque que représente l' âge de l'emprunteur.

Comparativement les jeunes emprunteurs voient leur cotisation diminuer drastiquement. En revanche les seniors sont maintenant appréciés en fonction de leur âge et par conséquent les cotisations remontent d'autant.

Quels sont les conséquences ?

Des dossiers acceptés compte tenu des revenus et de l'état de santé des emprunteurs , sont recalés en cas de majoration de cotisation d'assurance emprunteur . A cause du TAEG en dépassement du taux d'usure, cette catégorie de clientèle est évincée.

Ces cas ne sont pas rares, et les banques s'alarment de cette situation incongrue. Les solutions à venir se devinent en allant souscrire une assurance hors financement donc hors calcul du taux d'usure. Il serait inconvenant de conseiller à un senior d'éliminer la couverture de l'assurance emprunteur, ou encore de diminuer le taux de couverture pour revenir dans le champs du taux d'usure.

Un levier de négociation du dossier s'offre à l'emprunteur frappé d'exclusion en demandant l'annulation des divers frais de dossier .

Une situation qui se dégrade

Comment ne pas voir une aberration, il est vrai quasi imprévisible au moment de la mise en place de cette réglementation. Les professionnels alertent la Banque de France et les responsables politiques sans succès semble t il ?

A noter, concernant les seniors et cela ne peut surprendre d'aucuns, qu'ils puissent connaitre des problèmes de sante. Ces aléas se retrouvent inévitablement dans la majoration de la cotisation de l' assurance emprunteur. Les assureurs sont réticents à protéger les emprunteurs qui présentent un état de santé altéré. Ceci augmente le taux d' intérêt global de l'ensemble du financement et par voie de conséquence le taux d usure risque d'être atteint voire dépassé.

Dernier point dommageable les frais annexes concourent à l'atteinte du taux d usure .

Que faire ?

L'issue possible serait d'isoler certains postes coûteux tels que l'assurance et les frais de dossiers entre autre . Le comité consultatif du secteur financier (CCSF) planche sur le sujet , mais il s'agit bien de consultation.

A l'évidence une nouvelle formule doit émerger.

L'assurance qui n'a jamais été imposé par le législateur, mais bien par la volonté des banquiers qui se sont émus de situation "affreuse" en plus du décès prématuré de l'emprunteur.

En effet, avant que le prêt ne soit débloqué, ( les actes d'acquisitions sont signés et valables) et que l'assurance (si elle existait) ne prenne le dossier en charge (faute de franchise, carence etc), les ayants droits se retrouvaient face à des difficultés inextricables.

Donc, l'assurance est complémentaire au prêt certes, elle était analysée par la banque et nous comprenons mieux pourquoi. Mais il ne peut s'agir d'un financement à proprement parler.

Dans le prolongement de cette thèse, pourquoi l'assurance IARD multirisques habitation est en dehors du dossier TAEG?