Nantissement d'une assurance vie et credit immobilier

Le principal avantage se situe dans les transactions importantes lorsque la contrepartie représente une dette, telle que l'on peut se représenter les O A T (Obligations Assimilables du Trésor), il s'agit de mobiliser des fonds entre deux échéances .

Le nantissement d'un contrat d'assurance vie

Nous retrouvons le domaine immobilier au travers de cette transaction, peu connue et pourtant pratique et peu coûteuse. L'opération qui consiste à offrir en garantie une valeur mobilière constituée par une enveloppe fiscale : l'assurance vie. Le nantissement ainsi présenté convient parfaitement à la garantie de prêt immobilier à titre locatif.

Pour ainsi dire, la garantie couvre le risque de non-paiement du crédit immobilier in fine. 

Nantissement et credit immobilier in fine

Il s'agit d'un montage financier, qui optimise la défiscalisation, l'assurance emprunteur, et la préparation de la retraite par exemple.

Avant tout, la négociation avec la banque doit aboutir, à cette option, souscrire un prêt immobilier locatif in fine garanti par un nantissement de type assurance vie. Le principe : souscrire un prêt dont le capital est remboursable en une seule fois.

 Plusieurs choix sont proposés :

• L'acquisition du bien locatif est financé en totalité ou en partie avec ledit prêt in fine
• Le capital constitué sur l'assurance vie  représente tout ou partie du credit immobilier accordé
• Seul les intérêts du prêt sont remboursés mensuellement avec tout ou partie du loyer versé par le locataire
• L'emprunteur versera chaque mois une épargne sur son assurance vie qui devra désintéresser la banque à l'échéance finale du prêt.

Démarches administratives à l'inscription du nantissement

Dans certains cas la police peut être remise au créancier. Le créancier sera désigné bénéficiaire du contrat d'assurance à hauteur de sa créance. Le surplus reviendra aux bénéficiaires suivants. En cas d'existence de bénéficiaire acceptant, la renonciation sera exigée pour conclure ce nantissement.

Exploit d'huissier

La garantie ne serait pas complète sans qu'un huissier de justice ne se présente au domicile de l'emprunteur pour lui signifier l'inscription de ce nantissement sur police d'assurance vie.

Avantage

Le montage sera abouti, quand les divers éléments du dossier, seront "harmonisés". Autrement dit l'épargne et le capital emprunté sont corrélés, ainsi que le montant des intérêts mensuels et le loyer du locataire. La fiscalité est neutre ce qui peut être appréciable pour un actif qui prépare sa retraite en franchise totale d'impôt.

Inconvénient

L'abus de droit sur le plan fiscal. Oui le contrôleur du fisc est particulièrement vigilant dans ce domaine. Imaginons un emprunteur qui dispose de l'épargne globale mais qui emprunte intégralement le prix du logement à financer. Aussi, serait il plus prudent d'avoir une épargne non disponible au moment de l'acquisition du bien, d'une part, ou d'avoir su doser la parité de l'épargne et du déficit fiscal foncier, d'autre part. D'ailleurs la banque suivant la surface financière de son client accepte une épargne en devenir de 50% du prêt . Par ailleurs, l'assurance emprunteur sécurise les aléas possibles. 

Conseil de prudence : l'épargne sera à l'abri autant que possible des fluctuations boursières et des impacts fiscaux.