La Banque de France se veut rassurante, l'effet du confinement disparaitra en juillet ?Conditions d' octroi, taux d usure, suppression des prêts immobiliers sur 25 ans, apport personnel suffisant, ajoutés à la hausse des taux d' intérêts, sont autant de freins.
Faire face au covid-19 , cette étape serait derrière nous, pense t on ? Pourtant quelque chose est changé dans le mécanisme de la distribution du crédit. Les courtiers se voient refuser des dossiers qui passaient encore il y a encore deux mois.
Bien sûr il y a les recommandations du HCSF (Haut Conseil Stabilité Financière) de ne plus accepter de dossiers sans un apport personnel susceptible de payer les frais annexes à la demande de prêt immobilier. Sans compter le respect "du taux d'effort" de l'emprunteur ( qui s'appelait alors taux d'endettement) . Ajoutons à cela une restriction compréhensible de ne pas laisser augmenter la durée des nouveaux crédits immobiliers .
De la sorte, depuis avril 2020, le marché est recadré !
La hausse des taux qui donne un effet de ciseaux sous le plafond du taux d'usure, calculé sur le taux moyen des crédits, apporte la preuve de ce constat. Les pouvoirs publics pourront ils épargnés la crise au marché de l'immobilier.
Alors que la Banque de France juge "temporaire" l'effet du confinement, les professionnels du courtage immobilier ne peuvent ignorer ce tour de vis autour du marché du crédit. La hausse des taux jugée proche des 1.19% puis 1.31% et maintenant 1.44% sur 20 ans, masque des taux à 1.60% sur 25 ans voire plus quand le dossier était engagé pendant le covid-19.
Il y aura bien un avant et un après COVID-19 pour ce qui est du crédit immobilier aux particuliers. Toutes premières victimes , les primo-accédants, les deuxièmes victimes : les retraités qui changent de domicile pour raison d'adaptation à leurs conditions de santé, et enfin à cause du taux d'usure les transactions immobilières liées aux mutations professionnelles des professions csp ++...
D'ailleurs le " crédit logement CSA" confirme depuis deux mois l'accélération de la hausse des taux.
Souvenons ce n'est pas si loin ! les taux négatifs ! si pratique pour financer la dette souveraine en France, et qui condamnait les banques de dépôt à mobiliser leurs liquidités à moindre prix ou à déposer leurs fonds à la BCE moyennant un intérêt négatif.
La concurrence entre les banques masquait cet état de fait, la baisse record et historique des taux du crédit immobilier , l'allongement des durées de crédit ont permis à des milliers de ménages de devenir propriétaires de leur résidence principale. Le nombre de mètres carrés financés supplémentaires encourageait largement le recours au crédit, sans doute de manière effrénée.
L'observatoire du crédit en France avait pointé du doigt cette dérive "à la façon subprime" en quelque sorte.
En effet, les ménages ne sortent pas tous indemnes du confinement, quant aux entreprises notamment du courtage, le rattrapage viendra grâce aux nouvelles transactions immobilières, indispensable au marché du bâtiment.
Dans le contexte actuel, la baisse du taux de commissionnement des banques pour les dossiers instruits par les courtiers en crédit immobilier, les nouvelles conditions d' octroi, l'obligation de couvrir les frais de dossiers avec l'apport personnel, l'abandon des prêts immobiliers sur 25 ans et la hausse des taux des crédits immobiliers renforcent l'inquiétude de la profession des courtiers indépendants.
Si la Banque de France reste confiante en qualifiant de temporaire la baisse de la production de crédits pendant le confinement, il y a force à constater que le nombre de dossiers acceptés est bien en deçà du nombre présenté. Oui, pourtant la demande de crédit est bien là, mais l'accès est détérioré, en attendant les nouveaux dossiers d'après COVID-19 issus des nouvelles transactions immobilières, ... si la relance n'est pas avortée?
La hausse des taux d' intérêts diminuent le nombre de mètres carrés achetés avec la même mensualité connue en décembre 2019. La hausse dernière du taux d' emprunt des O A T confirme bien une tendance latente à la hausse sur le marché monétaire et financier.
L' assurance de prêt d'une manière générale ne ressemblera pas à l'assurance du crédit d'avant COVID-19, assureurs et emprunteurs seront vigilants, notamment pour couvrir le risque d'invalidité temporaire .Cle risque n'est pas écarté, tout de suite.
La reprise du marché passe par un assouplissement des conditions d'octroi du crédit, par une approche différente du taux d'usure qui ne tient plus compte des dossiers solides à risque modéré. Le PTZ instauré pour pallier au manque d'apport personnel pourrait offrir une passerelle "transitoire" vers la reprise de l'activité économique.
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