Le taux d'usure à compter du 1 er mars 2023 sera de 4% pour les crédits immobiliers supérieur ou égal à 20 ans, de quoi débloquer des situations en attente. Une bonne nouvelle ?
Depuis le 1 er février 2023 le taux d’usure que présente la BANQUE DE France est le résultat de l’arrêté du 26 janvier 2023 portant adoption de mesures transitoires sur le calcul de l’usure en application de l article L 314-8 du code de la consommation et de l article L 313-5 du code monétaire et financier de la sorte que cette modification importante puisse fluidifier les cours du marché immobilier..
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Cette mesure transitoire, en effet, permet de porter à la connaissance des banques et des emprunteurs les nouvelles conditions de financement possible à compter du 1 er mars 2023.
Ainsi le taux d’usure affiché de 4% pour les crédits de 20 ans et plus correspond au taux maximum légal autorisé pour le financement des demandes de crédits immobiliers.
Quant aux crédits immobiliers d’une durée comprise entre 10 et inférieur 20 ans la taux d’usure est relevé de 2,90% à 3,87%.
Ces taux d’usure sont maintenant calculés mensuellement de manière transitoire et selon toute vraisemblance jusqu’au terme fixé au 1 er juillet, pour contrer les effets dus à la hausse rapide des taux d’intérêt.
Cette mesure qui vise à protéger les consommateurs rendait impossible les financements des emprunteurs solvables par ailleurs.
C’est le cas par exemple des emprunteurs qui sollicitent des prêts immobiliers de courte durée d’une part, et qui présentent un risque lié à l’âge de l’emprunteur ou à l’exercice d’une profession classée à risque et acceptée à la condition de payer une cotisation majorée. De ce fait le taux d’usure, qui reprend nous le verrons plus loin le total des frais engagés par rapport au temps couru, dépasse largement cette limite qu’il est interdit d’enfreindre.
La règle de calcul du taux d’usure est aligné sur la taux annuel effectif global -TAEG-ainsi s’applique une limite au financement du projet immobilier quelque soit la banque ou l’établissement de crédit sollicité.
Pour rappel tout prêt accordé à un particulier pour un taux supérieur au taux d’usure serait une infraction selon l’article L 314-6 du code de la consommation. On parle de taux usuraire pour qualifier cette infraction.
Détail des frais supportés par l’emprunteur, , qui entrent dans le calcul du taux d’usure, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit immobilier en question :
En premier on trouve les frais de dossier
Les frais de notaire n’entrent pas dans ce calcul. Egalement selon cette règle précise les commissions qui seront dues au courtier en crédit ne devraient pas être compatibilisées car elles ne constituent pas une condition à l’obtention du prêt.
La mesure transitoire ne modifie pas le principe établi. La Banque de France regroupe les crédits par catégorie, par durée, par établissement, collecte ces informations qui seront ensuite sélectionner pour trouver un taux effectif moyen pratiqué dans le trimestre précédent. Depuis le 1er février le trimestre précédent est glissant et de ce fait serait il plus logique, alors de parler des 3 mois précédents.
Ensuite lorsque ce taux moyen est validé, la Banque de France augmente ce taux d’un tiers qui correspond à l’évolution raisonnable du nouveau taux. Ainsi, ce nouveau taux d’usure annoncé mois par mois progresse simplement plus régulièrement qu’avant, les effets de seuil sont lissés et par conséquent moins préjudiciables.
L’objectif de mensualisation transitoire du taux d’usure vise à prolonger la protection du consommateur tant décriée, et en permettant d’éviter ces phénomènes de blocage qui « encadrent le crédit par vague après chaque trimestre », dont acte.
En revanche, cette mesure en période d’inflation risque de coûter plus cher à l’emprunteur qui se trouve coincé dans un goulot d’étranglement . Autrement dit, la banque rejette la demande de financement d’un projet immobilier au motif « dépassement du taux d’usure » alors que ce même emprunteur présente un dossier conforme aux recommandations du HCSF –Haut Conseil de Stabilité Financière- taux d’endettement respecté, fin du crédit acceptable par rapport aux conditions d’assurance …etc
En revanche, attendre un nouveau taux d’usure inévitablement plus élevé d’un trimestre sur l’autre revient à alourdir le coût total du crédit qui sera réalisé par l’établissement financier qui au passage, augmentera « aussi » son taux du crédit proposé. Ceci dans une logique de protection du consommateur ? …. L’encadrement pratiqué dans les années 90 avait la particularité de caler le crédit en fonction de l’inflation « objectivée » alors qu’ici l’inflation file sous nos yeux !
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