Pourquoi les taux bas pénalisent ils les emprunteurs ?

Les taux d' intérêts dans cet intervalle ont augmenté quelque peu.

En mai 2020, le retour à la vie s'ouvre comme une fleur à la belle saison, les projets pour la plupart attendent à la porte.

Pourtant au préalable,  deux décisions majeures ont été prises en décembre 2019. L'une par les banques qui renouvelaient leur partenariat avec les courtiers en crédit immobilier, l'autre par le Haut Conseil de Stabilité Financière, se télescopent en pleine crise sanitaire.

Les banques rognent la commission des intermédiaires en opérations de banques (IOBSP), Les courtiers accusent le coup. Le HCSF recommande, sans mal l'application de restrictions des conditions de financement des projets immobiliers. Ainsi, l'observation de ces recommandations signent la fin de la concurrence acharnée entre organismes financiers.

Ces deux mesures sont additives, les banques font des économies, par la baisse des rémunérations versées  aux apporteurs, d'une part, et n'ont plus à se livrer de concurrence fratricides entre banques, d'autre part.

Le HCSF dicte ses directives,

• Fin du  prêt accordé sans apport personnel au moins égal aux frais de dossiers et de garantie
• Fin  du taux d'effort supérieur  à 33% des revenus réguliers
• Fin de  la durée des crédits, dépassant les  25 ans

Parallèlement petite  remontée des taux.

Les emprunteurs pénalisés par l'effet de ciseaux

Le marché immobilier est toujours là. C'est encourageant, mais les crédits immobiliers ne sont plus aussi facile à décrocher. La sélectivité des dossiers s'impose naturellement. Les bons profils avec une épargne constituée, seront favorisés en majorité, sauf les cas malheureux qui malgré leur bons profils dénouent des transactions immobilières après une mutation professionnelle par exemple et qui vont rencontrer le butoir du taux d' usure.

Les primo-accédants ont quitté la course, peu ou pas d'apport personnel, des revenus à la hauteur de leur entrée dans la vie active, un besoin d'allonger la durée du crédit au delà des 25 ans devenu impossible, excluent de fait ces candidats tant recherchés,  il n'y a pas si longtemps.

Nous assistons à une hausse des refus de crédit, de manière inattendue. Les emprunteurs aux revenus moyens sont bloqués par la durée des 25 ans et ou par le taux d'usure.

Taux d'usure

Cette institution a fonctionné en période de taux élevés, mais vient à  rencontrer une contrainte nouvelle, d'un côté la remontée des taux et de l'autre grâce à la répercussion des baisses de taux sur les trimestres précédents, celles qui sont retenus dans le calcul de ce taux d' usure.

Rappel : le taux d'usure est calculé en incluant les taux pratiqués sur 3 tranches de prêts immobiliers au cours du trimestre précédent auxquels on ajoute un coefficient .

Pour le crédit demandé, on cherche le  coût total du crédit, y compris les frais de dossiers, les frais de courtage, les frais d'assurance et les frais de garantie, ce qui permet de calculer le TAEG (Taux Effectif Global .

Ce TAEG doit être inférieur au taux d'usure définit trimestre après trimestre. La marge est d'autant plus réduite que la baisse des taux d'intérêts que nous avons connue dans le passé, détermine un taux d'usure relativement bas. Il suffit de voir la hausse des taux pratiqués en vue des nouveaux crédits, pour comprendre que les frais ajoutés font défaut dans la plupart des cas .

Cet élément est nouveau, considérons le taux d'usure des prêts de 20 ans qui s'affiche actuellement à 2.51% .

Si le prêt étudié présente un taux nominal de 1.4%, ce dernier atteint rapidement le taux d'usure avec tous les frais rajoutés. Autant cette mesure fonctionnait lorsque les écarts de taux étaient importants, autant ils constituent un effet de ciseaux.

Après avoir encouragé les  ménages les plus modestes à emprunter grâce au PTZ , la même catégorie sociaux professionnelle, en est maintenant éliminée. La banque prête à nouveau, à son corps défendant, aux emprunteurs  présentant les profils les plus aisés.

Alors que les taux de crédit est au ras des pâquerettes, à un coût total ici jamais égalé, les emprunteurs les plus fragiles en sont écartés. Pour obtenir un crédit immobilier les taux d intérêt sont à considérer par rapport à la valeur des biens financés.

Les chiffres donnent un exemple pour une acquisition d'une résidence principale de 200.000€.

• Prêt 240 mois à 5% (taeg) mensualité 1319.91€ soit un coût total de 316.778€ soit + 58% du prix d'achat du bien immobilier.
• prêt 240 mois à 2% (taeg) mensualité 1011.77€ soit un coût total de 242.824€ soit + 21% du prix d'achat du bien immobilier.

Les ménages d'aujourd'hui ne peuvent plus  s'engager pour un effort deux fois moins important que par le passé ? Cette mesure renforce les ménages aisés.

Comment sortir de cette contradiction ?

Alors que les taux sont à un niveau historiquement bas, alors que la crise sanitaire risque de créer une crise économique, le marché de l'immobilier autant locatif que le marché des résidences principales va connaitre un ralentissement.

Les conditions drastiques liés aux revenus confrontés à la durée des prêts présentent déjà une sélection des ménages les plus aisés, comment accepter ?

Une remarque au travers de ces conditions :

Les statistiques font ressortir que la plupart des crédits immobiliers ne sont pas remboursés jusqu'au terme prévu des 25 ou 30 ans. La durée se situerait entre 8 et 9 ans pour répondre à des exigences professionnelles ou sociales. Alors pourquoi, imposer ces échéances aux emprunteurs.

Comment corriger le taux d' usure

L 'APIC est intervenue (Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit) pour aménager cette barre infranchissable du tiers marginal d'un taux à l'autre.

En effet, il est indéniable que les cours de l'immobilier ont un effet sélectif, ce n'est pas en retenant les investisseurs que les prix s'inverseront. La crise sanitaire dès maintenant montre que les prix de l'immobilier réagissent aux différents paramètres, qu'il n'est pas aisé de contraindre.