Taux d usure contre taux réel négatif

Les courtiers apprennent avec une certaine satisfaction la nouvelle publiée par la Banque de France dans ces termes :

" L’application de la formule prévue par la loi, soit les 4/3 des taux effectifs moyens pratiqués, conduit en effet à une hausse bien proportionnée et plus marquée fin de chaque trimestre précédent: le relèvement sera de 0,48 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, et de 0,43 % pour ceux de moins de 20 ans, portant les nouveaux plafonds à respectivement 3,05 et 3,03 %.

Le mode de calcul semble t il reste dans le droit fil prévue par la loi définissant le taux annuel effectif global ainsi nommé taux d'usure, ou encore le taux maximum selon les catégories de prêts.

Le taux d usure reprend un à un les éléments qui composent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global taeg) ci-après:

• - en premier le taux nominal ou autrement dit le TAUX REEL pratiqué par l' établissement de crédit qui totalisent les intérêts du prêt
• les frais de dossiers
• - les frais occasionnés par la constitution de garantie (enregistrement et contrat)
• les cotisations de l assurance emprunteur et fraix annexes
• - Les frais dûs aux intermédiaires en charge du dossier de financement hors notaire (en effet, les frais de notaire sont des frais de mutation exclus du champ d'application du TEG, et cela depuisle 1er octobre 2016... par décision de justice et inscrit dans le code de la consommation).

La Banque de France collecte ses informations auprès des établissements de crédits et détachent du Taux Annuel Effectif Global retenu ci-dessus, pour comparer les évolutions, le taux effectif au sens étroit (TESE), en d'autres termes le taux nominal.

Cette observation se retrouve dans les commentaires du gouverneur de la Banque de France qui ne tient pas compte des frais de distribution du crédit au sens large.

Le TAEG trop élevé est la cause du rejet de la demande de crédit lorsqu'il dépasse le taux maximum, le taux  d usure. Devant la hausse des taux d intérêt certes trop rapide, il reviendrait aux intermédiaires bancaires de rogner les commissions, ce qui soulève un tollé bien compréhensible.

Le taux de l'usure vise à protéger les emprunteurs, en l'occurrence  les consommateurs des taux trop élevés. A première vue cela coule du bon sens, si l'on dé-correlle la conjoncture économique inflationniste qui frappe tous les acteurs des crédits l'immobilier, alors que le calcul du taux dépend essentiellement des mesures prises par la BCE.

De ce fait le taux d usure est un frein actionné pour un encadrement du crédit qui ne décline pas nom.

Le taux Réel

Une notion qui permet à l'emprunteur de se situer dans l'analyse qu'il est amené à faire inévitablement s'il veut se projeter dans l'avenir.

 En effet, le taux nominal qui représente le coût des intérêts du prêt immobilier doit être comparé, à l'inflation du moment pour apporter un éclairage sur la gestion du patrimoine de l'emprunteur.

Actuellement un taux nominal fixé à 2% (voire 3%) doit être comparé avec le taux d'inflation actuel qui soit dit en passant est très nettement supérieur (chacun juge ce taux de l'inflation à l'aune de ses préoccupations).

Finalement ce taux réel inférieur à l'inflation est négatif de 4 points au bas mot.

Le taux Réel Négatif

Aujourd hui le taux réel offre de belles perspectives à l'emprunteur qui de surcroit peut souscrire à un prêt immobilier à taux fixe. Cette situation n'est pas définitive bien sûr, mais elle permet toutefois de prendre des décisions en fonction de son cas personnel, tant que professionnel que patrimonial.

L'inflation élevée et qui plus est rapide laisse augurer une période sans doute longue avant de retrouver des niveaux "raisonnables".

L'emprunteur de demain doit évaluer son budget en tenant compte de paramètres environnementaux tels que le prix des loyers dans le secteur de son projet immobilier, et ensuite de procéder de la même manière avec le parc immobilier comparable. Enfin il mettra dans la balance ses revenus d'un côté et ses charges de l'autre, ainsi les écarts seront examinés sachant qu'il existe une part d'inconnu. Un emprunt immobilier sur une durée de 20 ans voire 25 ans est un pari sur l'avenir, raison de plus de le jouer gagnant.

Si la mensualité est acceptable que le taux d'endettement laisse une marge, que l'emploi est stable il reste à faire évoluer le reste à vivre par mois de chaque personne vivant dans le logement pour décider valablement.

Par exemple, vous comparez un prêt de 1.000€ sur un an à 4% l'an vous remboursez 1000€ de capital et 40€ d'intérêt. Si votre bien par le jeu de l'inflation s'est revalorisé de 10% vous venez de faire une plus value latente de 1.100 - 1.040 soit 60€.

Sans parler de hausse de salaire, la revalorisation de l'indice de référence des loyers chaque année est un bon baromètre pour évaluer la plus value aussi.

La conjoncture

Cependant, nous ne prenons pas en compte le projet d'achat ou de construction qui devra être traité le plus près possible en termes de coût fixe, de prix fixe, de sorte à éviter les plus values en cours de chantier, toujours difficile à corriger sauf à disposer d un apport personnel "préservé".

Après avoir connu une politique monétaire dite « accommodante », est venu le temps d'une politique monétaire « combative » avec en point de mire les taux d'inflation, en parallèle la hausse des prix , et bien souvent la hausse des salaires.

La Banque Centrale Européenne entre en action, en relevant son taux directeur, qui aura pour conséquence la hausse des taux d'intérêts pratiqués par les banques( ce que nous avons vu plus haut) et de ce fait rendre le crédit plus cher et moins accessible.

La contrepartie s'analyse en termes de croissance ou de récession ou encore de stagflation suivant les interventions des banques centrales internationales, ceci nous explique d'une certaine manière l'approche de la Banque de France en refermant la vanne du crédit immobilier.

Le marché immobilier

Depuis 2008 date de la crise des subprimes, le marché immobilier revient à des niveaux de prix jamais atteints. Comme nous l'avons vu, les crédits bon marché ont sans aucun doute favoriser l'envolée des prix de l'immobilier tant du neuf que dans l'ancien.

Les aides fiscales ont participé également à la relance du bâtiment qui avait pris un retard considérable. La loi Pinel depuis 2014 a donné un sérieux coup de pouce. Progressivement ses aides fiscales sont appelées à se réduire de sorte à rééquilibrer les cours du marché de l'immobilier.

En revanche, le nombre de logements neufs en France est trop nettement déficitaire, la cause de hausse des prix au mètre carré dans les zones dites tendues.

Le télétravail instauré subitement pendant la crise sanitaire, modifie encore le marché de l'immobilier, revitalisant les zones B1-B2 et C qui sont périphériques aux grandes villes.

Cette nouvelle donne rehausse les prix des terrains à construire qui de ce fait concentrent de nouveaux candidats.