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Propriétaire bailleur reussir votre premier investissement

Proprietaire bailleur et fiscaliste éclairé

Le propriétaire bailleur se différencie du propriétaire occupant à plus d'un titre. Tout d'abord le bailleur confie son bien à un locataire en lui remettant toutes les clés, de ce bien. Ensuite le contrat de location sera le seul lien juridique qui obligera les deux parties en droits et devoirs. Une micro fuite d'eau négligée, par exemple, peut causer des dommages jusqu'au sous sol de l'immeuble du locataire insouciant. Le propriétaire étant impuissant, faute d'être prévenu.

Fiscalité et patrimoine immobilier locatif

Ici le choix impose de faire l'inventaire. Si le patrimoine locatif est acquis à la suite d'un héritage, alors les loyers seront imposables, faute de charges déductibles. S'il s'est constitué à force de crédit, cela revient à considérer le patrimoine crée en déficit fiscal. Pour notre part, nous préférons parler d'un premier investissement  avec un petit appartement acheté à crédit . A ce stade chacun peut faire son budget en considérant le montant du loyer à percevoir et de la mensualité à supporter. S'il s'agit d'un épargnant à la quarantaine on peut imaginer qu'il se constitue une rente pour la retraite et que par conséquent il recherchera la neutralité fiscale. (c'est à dire sans incidence sur la feuille IRPP)

Seuls les intérêts et l'assurance emprunteur sont déductibles sur l'emprunt immobilier, jamais sur  l'amortissement du capital emprunté restant dû. A cela s'ajoute la cotisation de l'assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière, et les charges de copropriété non récupérables. Le compte est vite fait de connaitre le résultat fiscal.

Choisir le déficit fiscal

Si nous suivons ce propriétaire, peut être aurions nous envie de lui conseiller de quitter les chemins battus conduisant à la carotte fiscale Pinel. Le domaine de l'investissement neuf, souffre du surcoût du prix au mètre carré dépendant en grande partie des promoteurs immobiliers. Au contraire, la solution serait de trouver un appartement ancien ayant des travaux de renovation à programmer. Ainsi le prêt serait à considérer dans son ensemble au global, sans différence avec une acquisition sans travaux. En revanche la déduction fiscale prendra en compte les travaux de reparation  ou d'amélioration qui sont déductibles sur le revenu fiscal global à hauteur maximal de 10.700€. Attention pas d'agrandissement assimilé à une construction non déductible.

La déclaration par ailleurs ne change pas beaucoup, peut être devrez vous reporter dans les cases déficit à reporter la partie excédentaire de travaux et de charges supérieures aux loyers. C'est là que commence l'avantage fiscal pour ce contribuable, car le report est a répéter jusqu'à absorption totale  du déficit dans un délais de 10 ans consécutifs.

Le déficit fiscal pourquoi faire ?

Dans un premier investissement locatif, chez des contribuables aux revenus suffisants, il n'est pas spécialement conseillé d'augmenter les revenus et les prélèvements sociaux. En revanche, ce mécanisme fidélise l'épargnant, car il lui sera demandé de veiller à continuer la location au moins 3 ans après les travaux et avoir rétabli une situation excédentaire, pour revendre par exemple. Sinon la défiscalisation est remise en cause.

Ce principe bien compris, on sera tenter de refaire une nouvelle acquisition à l'occasion d'une opportunité et de choisir l'option fiscale en vigueur pour globaliser la feuille de déclaration 2044  et de maitriser les déficits sur l'ensemble du patrimoine. En effet, la déclaration foncière regroupe les locations en un seul total fiscal sur le foyer fiscal du contribuable. Autant en profiter pour accroitre le potentiel de revenus locatifs lorsque l'heure de la retraite sera venue.  

Conseils KG Credit

Le courtier KG Credit compétent en assurance emprunteur et regroupement de crédit est tout à son aise dans ce genre de dossier. La fiscalité de l'immobilier locatif est très technique, certes mais elle reste incitative pour qui ne cherche pas les niches (qui existent). Cette forme d'épargne résiste bien à l'érosion monétaire, en comparaison à l'assurance vie et malgré tout constitue pour les français un engoument qui ne se dément pas. Tout est question de retenir le bon conseil.

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