En préambule, une précision : on ne rachète pas une soulte malgré l’appellation couramment employée. De plus il n'y a soulte que dans la mesure ou le bien immobilier, la maison ou l'appartement, est conservé dans le patrimoine de l'un des indivisaires ou antagonistes, selon ! . Sinon il y a partage de l'argent suivant les calculs ci-dessous décrits. Rachat de soulte
Dans le cas de liquidation du patrimoine, c’est simplement le montant à verser pour indemniser la personne qui ne conserve pas le patrimoine. Cette somme d’argent est destinée à compenser les inégalités de partage. Concrètement, cette opération intervient en cas de décès ou de séparation.
Selon la devise on se marie pour le meilleur et pour le pire, souvent les deux s'entremèlent comme le font les couples eux mêmes !
En cas de divorce, la soulte correspond à la part qu’un ex-conjoint va racheter à l’autre, s’il décide de devenir l'unique propriétaire du bien acheté en commun. En effet, la plupart du temps, les couples, quel que soit le régime matrimonial qu’ils aient choisi, achètent à deux la résidence familiale.
Le régime de l’indivision s’applique donc et le droit de propriété est proportionnel à l’apport financier de chacun des conjoints à la date de l’acquisition. Enfin pour être complet, il faut aborder la situation intermédiaire qui consiste à discuter la propriété de la maison non pas entre les deux conjoints, mais aussi avec la banque créancière du prêt en cours ! .
Le pré-requis consiste à estimer la valeur du bien, sachant que les divorcés s’entendent rarement sur celle-ci. L’estimation par un professionnel est plus que souhaitable ; si le conflit persiste, chacun des ex-époux pourra s’adresser à son notaire. En dernier ressort, c’est le juge qui décidera de la valeur du bien.
La détermination du montant varie suivant que le prêt immobilier de la résidence est totalement remboursé ou non. La banque, sur demande, fournit un tableau d’amortissement.
De la valeur du bien, il convient de soustraire le capital restant dû. On divise le résultat par deux et on obtient le montant de la soulte. Le passage chez le notaire est obligatoire. Il conviendra d'ajouter les aux coûts les émoluments de l’étude notariale.
Si l'on reprend la situation ci-dessus exposée, nous avons la valeur estimative du bien immobilier, et imaginons que cela ne pose de problème quant au prix fixé . Nous allons donc aborder les hypothèses du remboursement ou pas du credit immobilier et les différentes possibilités.
Tout d'abord on prend le tableau d'amortissement de ce pret immobilier ou de ces prêts ? y avait il des prêts conditionnels pour la construction de la maison ou de l'acquisition, et quelles conséquences sur un éventuel remboursement anticipé, quelles indemnités (ou pas ) seront dues ?
Quand on est fixé sur les intentions des antagonistes, il est possible de chercher la part qui revient a chacun. La différence sera versée à la partie désavantagée.
Divorce et séparation ne sont pas reconnues de manière identique. Cela dépend de ce que l'union sera scellée devant le maire, ou constatée union en concubinage notoire ou pacs signé ou encore union libre tout simplement. Le classement ainsi rendu, il ne reste plus qu'a rencontrer le conseiller de la banque qualifié pour ce traitement à caractère juridique.
Scénario Numero : 1 un époux veux reprendre le restant dû des credits immobiliers, il doit pour se faire attendre les conseils avisés de la banque, l'endettement inextenso peut il être supporté par le prétendant sans dépasser le taux de surendettement ? si c'est le cas alors il y a un transfert (après étude et acceptation, en effet les garanties de parfait remboursement sont à reconsidérer), ainsi le prêt souscrit avec deux co-emprunteurs sera maintenant à la charge d'un seul emprunteur !
Scénario Numéro 2 Le prêt restant dans les conditions de remboursement actuel n'est pas supportable. En revanche un étalement de la dette reste possible, la banque calculera le nouveau prêt qui peut être complètement différent en terme de taux et de caractéristiques : aidé ou non ?. cette situation remet bien entendu en cause la négociation du prix, s'il faut verser des soimmes d'argent pour obtenir ce nouveau credit immobilier.
Scénrio Numéro 3 Le couple se sépare, mais le repreneur du bien en question présente un autre co-emprunteur, un autre partenaire prend donc la place de l'époux "sortant". La situation sur le plan financier sera de nature à faciliter le transfert du prêt restant dû, sans avoir recours à un nouveau montage financier ! et l'on peut dire que les garanties ne seront pas plus discutables.
Le financement de la soulte s’effectue par un apport personnel ou en ayant recours au crédit. La banque assimile ce crédit à un prêt immobilier classique. Le montant emprunté pourra inclure le montant de la soulte, le capital restant à rembourser, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé de l’ancien emprunt, ainsi que les frais de garantie du nouveau crédit. Ce montant comme nous venons de le voir peut remettre en cause les accords préalables à la division.
Soit immédiatement dès homologation du divorce par le juge, soit dans les trois mois à compter du jour où le jugement de divorce sera devenu définitif, soit selon un échéancier convenu entre les ex-époux avec ou sans intérêts au taux légal. Enfin, les deux parties peuvent décider de faire leur propre affaire du paiement, donc en dehors de la comptabilité du notaire.
Dans la pratique on voit le plus souvent les époux se mettent d'accord en dehors des professionnels de l'immobilier, ainsi la soulte est convenue et de présenter leurs conclusions ensemble. En toute hypothèse sauf bien sûr lorsque le divorce est conflictuel, dans ce cas le temps, et les frais "annexes" ne sont rien en rapport de la satisfaction d'obtenir "gain de cause" (si l'on peut encore parler de gain en pareille situation?).
Bien entendu le concours d'un courtier permet d'avancer plus vite dans la mesure oû il connaît le bon déroulement des affaires pour conforter l'un et l'autre au plus proche des intérêts devenus divergeants.
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