Si je suis tenté d’investir dans l’immobilier locatif, mais que je n’accepte pas les contraintes du régime des revenus fonciers, alors la location en meublé peut s’avérer intéressante. Le LMNP est différent à plusieurs titres, néanmoins, certaines règles sont incontournablesLMNP location en Meublé non professionnel.
Le loueur en meublé est un contribuable assujetti aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dans des conditions intermédiaires au regard des loueurs en meublé professionnels. Les conditions retenues pour s’affirmer loueur en meublé non professionnel, comprennent les revenus provenant du meublé inférieurs à 23.000€ TTC d’une part, et ne pas atteindre la moitié des revenus de son foyer fiscal, d’autre part. il n’est pas inscrit au registre de commerce.
Le loueur professionnel se différencie parce qu’il en fait son activité principale, il est inscrit au registre du commerce, et encaisse plus de 23.000€ de recettes par an, enfin ses recettes dépasse la moitié de ses revenus dans son foyer fiscal .
La situation du bailleur diffère entre la location du bien à usage d’habitation (vide) c’est-à-dire que le logement objet du bail n’est pas habitable en l’état. Le meublé en revanche permet au locataire de s’installer dans les lieux en n’apportant que ses valises d’effets personnels. Donc le bailleur équipe l’appartement comme s’il avait prévu de l’habiter lui même, ni plus, ni moins.
La forme juridique diffère, selon le bail souscrit en application de la Loi de 1986, modifié en 1989, puis enfin 2014 par la loi ALUR. Ici le bailleur s’oblige à mettre à disposition le logement vide pour une durée de 3 ans minimum.
Quant à la location en meublé, le bail sera souscrit pour une durée d’un an, voire de 9 mois lorsqu’il s’agit d’un locataire étudiant. Les meubles meublants mobiliers électroménagers et autres répondront à un confort défini par la loi ALUR, faute de quoi le bail serait requalifié en location vide. Quand il s’agit de la résidence principale du locataire, ce bail sera soumis à certaines dispositions de la loi ALUR se recoupant avec la loi de 1989 sur les revenus fonciers. La loi ALUR vise à clarifier les pratiques de la location des meublés.
En revanche, si le logement n’est pas la résidence principale nous retrouvons le meublé loué libre, c’est-à-dire de gré à gré. Donc la règlementation du crédit mérite attention.
La fiscalité présente une partie commune, au niveau du régime forfaitaire appelé micro-foncier pour les loyers fonciers imposés sur 70% des revenus fonciers. Il sera forfaitaire en meublé mais sera imposé sur 50% des revenus encaissés. Avantage donc au meublé moins taxé.
Dans les deux cas existe l’option du régime réel.
Possibilité d’investir dans les résidences de service au titre de la loi Censi-Bouvard et ainsi de déduire 11% sur le prix de revient de ces investissements (sous conditions). voir également loi de finance 2016
Le loueur opte pour le régime simplifié ou le régime normal. Le micro-bic s’applique de plein droit si les revenus relatifs à la LMNP sont inférieurs à 32.900€. La déclaration 2042c suffit, le montant à déclarer se compose des loyers et des charges perçues. L’impôt sera de 50% de cette somme enregistrée. En contrepartie aucune déduction n’est retenue.
Si les charges déductibles dépassent les 50% ci-dessus, alors il faut vérifier cet état de fait et de considérer la pérennité de cette situation, car il est possible de choisir le régime fiscal réel. Ce changement doit être demandé avant le 1er février.
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