Le HCSF desserre l étau du crédit

Le HCSF desserre l' étau du crédit

Voici venu la solution attendue depuis maintenant plus de six mois.

Faire en sorte que les emprunteurs non concernés par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) puissent obtenir leurs crédits immobiliers en bonnes conditions.

Encadrement du crédit

Pour mémoire le HCSF intervenait en fin d'année 2019 auprès des banques françaises pour convenir d'un certain nombre de recommandations qui se sont avérées des ordres.

• respecter le taux d'effort, c'est à dire le taux d'endettement du crédit inférieur à 33% des revenus mensuels du foyer de l'emprunteur,
• de présenter un apport personnel suffisant pour acquitter les frais de notaire et les frais de garantie,
• le prêt immobilier accordé ne doit pas dépasser 25 ans,
• bien entendu respecter le reste à vivre par personne,
• rester inférieur au taux d' usure affirmé chaque trimestre par la Banque de France. Pour rappel le taux d'usure est calculé en fonction d'une moyenne de taux d'intérêt d'un panel de banques en référence sur le trimestre précédent.

Ces mesures qui pourraient paraître du bon sens à priori, n'avaient semble t il qu'un but,

• ralentir la marche en avant du marché immobilier soupçonné de surchauffe ,
• éviter un surendettement consécutif à la crise sanitaire,
• inciter le recours à l'épargne en supprimant les sources du crédit,

Effets de ces mesures

En définitive, la démolition commence par les plus faibles qui se retrouvent exclus, c'est à dire les primo accédants choyés jusqu'alors, puis les investisseurs immobiliers et les ménages les plus aisés pour des financements sur du court terme.

En fait, tout le marché immobilier est impacté, par les fourches caudines braquées en avance du financement. Chaque restriction touche une catégorie de population, la durée et l'apport personnel renvoient au calende grec les primo accédants.

Les autres populations se heurtent au taux d'usure, au taux d'endettement, alors que leur reste à vivre est à envier pour beaucoup d'emprunteurs.

Bruno Lemaire ministre de l'économie sans vouloir déjugé le HCSF, avait demandé que soit revu ces restrictions. La masse de l'épargne est passée de 15% du revenu des ménages à plus de 20%, preuve que ces mesures n'ont pas d'effet sur la sagesse des français qui se gardent bien d'investir quand la confiance fait défaut.

Les mesures d'assouplissement

L octroi de crédit immobilier en dépassement des normes imposées sera accepté par les banques. notamment lorsque les taux d'effort n'entament pas le reste à vivre par personne.

Ainsi les banques qui disposaient d'un quota de 15% d'excès pourront atteindre désormais 20% de leur distribution du crédit immobilier.

Une faveur liée à ce premier assouplissement vient accorder la possibilité de laisser filer le taux d'endettement des ménages jusqu'à 35% au lieu de 33%.

Enfin, une demande logique formulée par les professionnels de l'immobilier expliquaient qu'un projet immobilier en construction se heurtait à la limite imposée de 25 ans. En effet, cette mesure "parachutée" ne tenait pas compte des deux années durant laquelle, le prêt relais assurait le déblocage des fonds correspondants à l'avancement des travaux de construction. Donc les prêts immobiliers neufs pourront courir sur 27 ans en lieu et place de 25 ans.

Observation des banques

Les recommandations à la demande du HCSF, et prises très au sérieux par les banques, en réalité se rejoignent. En effet, les banques dans leur course effrénée à la concurrence finançaient depuis longtemps à "110%" les dossiers immobiliers.

Le coût total du crédit devenu plus avantageux avec l'abaissement des taux de la Banque Centrale Européenne, permet une augmentation du pouvoir d'achat considérant la faiblesse actuelle du taux de crédit.

Ainsi revenir à 100% du projet hors frais confortent la sécurité des banques. Pour deux raisons :

• la garantie de la banque s'appuie presqu'exclusivement sur les sociétés de caution mutuelle (très peu nombreuses en cas de difficultés massives),
• L'abandon de la garantie du PPD (privilège de prêteur de deniers) ou la garantie hypothécaire présente un risque supplémentaire par l'absence du droit de suite sur les biens ,

On évoque le risque de faillite des banques comme d'une éventualité improbable. Hors, le souvenir des subprimes (évolution des crédits non comparable), s'apparenterait à la cascade en domino des banques, car le modèle de garantie des sociétés de caution mutuelle, comme leur nom l'indique sont étroitement liées à la bonne santé des banques.

Encourager le recours à l'épargne

Si les français sont "trop sages" par manque de visibilité ou de confiance, ils ne sont pas sourds à l'appel de leurs enfants. D'ailleurs les mesures gouvernementales prises en ce sens, avec la défiscalisation des droits de donation intergénérationnelles, sont à souligner.

En effet, l'apport personnel peut très bien être obtenu à l'aide d'une donation des parents voire des grands parents. L' accès au crédit ne doit pas être  une mesure discriminatoire. Le financement des primo accédants est à privilégier :

• chaque nouveau couple en devenant propriétaire libère un logement locatif, de plus il souscrit une assurance de prêt qui apporte une sécurité supplémentaire,
• l'objectif d' Etat de 500.000 logements par an n'est qu'une illusion qui pénalise par ricochet les entreprises,
• les entreprises du bâtiment bien sûr, mais également les entreprises par manque de main d'oeuvre sur place,
• Bloquer les investisseurs immobiliers au niveau du financement du crédit, n'est pas concevable. Les courtiers en crédit immobilier à l'origine du dossier de financement, les banques sont en mesure d'accompagner les clients "secondo accédants" et plus âgés encore, avec le recul de leur relation commerciale.