Comment les banques font face aux recommandations du HCSF

La BCE continue sa politique de taux bas voire très bas ! alors pourquoi mettre les pieds dans le plat.

Alors que l'année 2016 fut une année extraordinaire en matière de renégociation des crédits immobiliers autrement plus discutable économiquement, le gouvernement Hollande appréciait la reprise de pouvoir d'achat des emprunteurs , quitte à charger la mule de nouveaux impôts en tous genres par ailleurs.

En effet, quand le crédit est bon l'économie est bonne, dit on !

Mais quand on rachète un crédit en place,

• que la banque se doit de procéder au dénouement anticipé de ses contrats sur les marchés financiers,
• alors que la résidence principale était déjà financée,
• et de devoir remplacer un crédit par un autre sans contrepartie nouvelle.
• Enfin on s'étonne de ce lessivage qui n'a soulevé aucune critique ni recommandation.

HCSF rôle mission

Cette institution prend racine dans la crise des subprimes américaines.

Acronyme de Haut Conseil de stabilité financière HCSF, c'est à dire institution prudentielle, composées de quelques personnalités et non des moindres qui ont en charge l'économie du pays. Je veux présenter le ministre de l'économie en tant que Président actuellement, puis le gouverneur de la Banque de France. Nous sommes bien en France donc en dehors de la CEE et des directives de la BCE, à priori.

En novembre 2019, date à laquelle la commission HCSF s'exprime sous forme de recommandations chacun des acteurs du logement croît comprendre que ces mesures sont un peu comme celles de la cour des comptes en France à titre consultatif. En réalité, dès le mois de janvier 2020, les recommandations font échos aux refus des dossiers de prêt immobilier selon les conditions d'octroi :

• taux d'effort limité au tiers des revenus des emprunteurs
• respecter le taux d endettement
• durée du prêt ne doit pas dépasser les 25 ans
• exiger l'apport personnel à l'appréciation de l'organisme de crédit immobilier

Cependant les taux d intérêt sont au plus bas, depuis la baisse des taux d'après COVID, toutes les conditions ressemblent à s'y méprendre à l'activité 2019.

Seulement le HCSF s'est prononcé, les banques ont observé la consigne avec célérité envers les courtiers devant des dossiers qui laissent parfois plus de 9.000€ à vivre par mois, pour un dossier d'investissement locatif supplémentaire, condamnant du même coup la location d'un nouveau candidat.

Depuis septembre le HCSF se ravisait dans un communiqué qui portait espoir d'une remise en cause. Pas du tout le marché de l'immobilier réagit bien selon les remarques et que la production des crédits est satisfaisante en hausse depuis la fin du confinement. Une nouvelle laconique invite l' ACPR à suivre le dossier avec attention dans le but d'une éventuelle réunion en fin d'année. Date à partir de laquelle le HCSF rendra ses conclusions.

Observations des courtiers indépendants

Les courtiers en crédit immobiliers sont les premiers concernés par le marché immobilier qui se dérobe sans bien comprendre ce qui a changé ainsi sans prévenir.

"Situation très particulière qui n'augure pas d'une grande confiance dans l'avenir ! . L'encadrement du crédit s'applique dans des cas bien particuliers, notamment d' inflation incontrôlée. Faut il comprendre que la crise aura des répercussions telles que les derniers emprunteurs servis ne soient plus en mesure de faire face à leurs échéances de prêt."

Mais que dire alors des locataires actuellement en place, leur sort n'est gère plus enviable ?

Les aléas COVID n'est pas simplement l'atteinte d'une couche de la population des emprunteurs ? 

Qui peut contourner le HCSF ?

"Dans des milieux mieux informés semble t il "les très bons dossiers recevront un avis confidentiel favorable ?

Une flexibilité offerte selon une "préconisation du HCSF" en fonction des fonds propres de la banque contra-cycliques (autrement dit ce serait  "un coussin" qui permettrait d'amortir les risques de pertes potentielles en cas "d'exacerbation   d'un risque systémique" visant à soutenir de manière durable l'offre de crédit à l'économie).

Plus simplement la banque qui dispose de fonds propres importants peut les risquer et par conséquent s'écarter des recommandations du HCSF.

Cette flexibilité pourrait atteindre 15% des crédits accordés dans un trimestre à la condition toutefois que 75% de ces dossiers soient présentés par des primo accédants d'une part ou simplement d'acquéreurs de leur résidence principale d'autre part (!).

Dernier point actualisé : le prêt maximal pour l'emprunteur ne devrait pas dépasser sept fois son revenu annuel actuel.  Cette dernière condition est plutôt bloquante à nouveau pour un primo accédant . Exemple d'un revenu de 18.000€ par an permettrait d'obtenir un financement en tout et pour tout de 18.000 X 7 = 126.000€ ???

Sauf à ne pas vouloir croire au pire, les recommandations prudentielles envisagent des surendettements et défaillances en chaine qui mettraient en péril le crédit logement en tout premier dans l'impossibilité d'éponger la dette colossale s'imagine t on .

Ensuite, pour faire court, oubliant les recours de surendettement, de demande de suspension de paiement de la dette, en faveur du défaillant, les banques devant ces montagnes de créances douteuses seraient dans la stricte obligation de faire procéder à la vente aux enchères sur saisie immobilière de tous les biens des emprunteurs défaillants ou d'en rester adjudicataires c'est à dire nouveaux propriétaires ??

Les banques cherchent des solutions

La société Générale à un projet de fusion avec le Credit du Nord pour son réseau d'agences, apprend on dans les journaux spécialisés. L'économie d'échelle est une solution envisagée en tout premier lieu qui consiste à réduire les charges à défaut de pouvoir augmenter les produits.

La BNP de son côté à pris le parti d'augmenter les produits en inventant de nouveaux concepts : offrir un abonnement pour un service de conseil personnalisé jusqu'ici "gratuit".