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Caution mutuelle en garantie du prêt immobilier, c'est quoi?

La caution en garantie d'un credit immobilier, c'est quoi?

Le contrat qui consiste à emprunter dans le but d'une acquisition immobilière, pour une durée longue, ne peut se réaliser sans un minimum de garantie au profit du prêteur. Cela nous paraît banal à l'instant. Pourtant du point de vue financier, l'opération s'analyse sous différents angles.

C'est le propos que nous allons développer ci-après.

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La garantie inséparable du prêt immobilier

La notion de prêt ou de crédit s'articule autour de plusieurs éléments. L'opération se réalise, entre deux  personnes au moins, pour une somme d'argent pour ce qui nous concerne en matière de biens immobiliers. La volonté de restituer cette somme d'argent est exprimée au moins verbalement, mais le plus souvent par écrit : c'est le contrat. Ici nous pouvons signaler la notion de confiance, qui entoure cet acte de prêt.

Enfin, cette restitution devra se dérouler dans le temps. Ce temps sera défini en fonction des possibilités de l'emprunteur . Le parfait remboursement s'achèvera au terme prévu. Seulement qui dit terme ne peut dissocier malgré la confiance envers l'emprunteur, d'envisager les aléas qui pourraient survenir dans ce délai de plusieurs années.

 Evaluation du loyer de l'argent ? 

Le fait de mettre à disposition une somme d'argent, correspond à une privation pour le prêteur et une utilisation bénéfique pour l'emprunteur. Cela vaut bien un loyer, sans doute. Maintenant l'incertitude d'être remboursé intégralement prend le nom de risque. En comptabilité, le poste pertes et profits comptabilise ces événements. Aussi, un poste existe en parallèle : la provision pour risques. Le prêteur devra donc constituer une provision pour pallier ces aléas.

Tout naturellement l'emprunteur contribuera à la constitution de cette provision. La cotisation sera donc augmentée au loyer de l'argent.

Pourquoi la garantie diminue le coût du credit ?

Dans notre exemple, nous partons du postulat que le crédit sera soit remboursé régulièrement par l'emprunteur ou à défaut en prelevant la provision pour risque constituée. Le scénario déroulé ici, ne tient compte que d'une opération, avec un pourcentage de risque quasi constant qui se vérifie en multipliant les situations. Alors si l'on "mutualise" la provision pour risque nous rejoignons le monde des assurances.

Aussi, la garantie mise en place dite "caution mutuelle" rationnalise la constitution de la provision, et joue l'amortisseur en cas de difficulté sur un dossier. Par conséquent, la garantie allège d'autant le prix à payer pour le risque d'impayé.

 Quand le notaire rédigeait les actes de prêt

On peut illustrer le propos en reprenant au début des prêts rédigés devant notaire. Le prêteur recherchait avant tout la garantie d'être payé de retour pour sa bonne action.

 Pourquoi la société de caution devient incontournable?

La mutualisation des risques et des provisions constituées abaissent progressivement le coût du crédit. Si l'on fait le parallèle avec les modes de garantie utilisées précédemment le balancier se porte vers les sociétés de caution mutuelle.

 Les frais pour une garantie réelle comparée à la caution d'un tiers

Tout d'abord la garantie "réelle" souscrite devant notaire et inscrite à la conservation des hypothèques, apporte certes la garantie certaine de bonne fin du crédit.

En revanche, sans entrer dans le détail, la notion de confiance ne s'apprécie plus avec autant d'appréhension. Les démarches administratives lourdes et coûteuses sont à l'origine de la création du modèle des sociétés de caution mutuelle, c'est certain. Bien sûr, ces deux garanties ne sont pas comparables, le droit de suite, la publication, la mainlevée de l'hypothèque avant toute mutation du bien, aussi rigoureuses fussent elles ne s'imposent pas pour tous les cas de credit immobilier aux particuliers.

 La caution mutuelle plus humaine    

La garantie offerte par la société de caution mutuelle, constitue l'alternative idéale à l'hypothéque. La garantie hypothécaire est donnée sur un bien immobilier, alors que la garantie offerte par la société de caution est accordée à la personne de l'emprunteur. Le contrat formalisera les services qui seront compris, mais aussi les recours de ce garant qui assure le paiement au prêteur.

La garantie attachée à la personne de l'emprunteur permet ainsi de procéder à la vente du bien pour changer de domicile par exemple (moyennant accord) sans procéder au remboursement du prêt.

Enfin, au terme du contrat une partie du fonds de garantie  sera restitué  à l'emprunteur en fonction des événements courus pendant la durée du prêt.    



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