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Quel est l’apport Personnel en France en 2016 ?

Quel est l'apport personnel en France en 2016 pour l'acquisition immobilère?

L'apport personnel est la partie disponible de l’épargne apportée en garantie à la banque pour un projet immobilier. L’épargne disponible ou indispensable sera la principale contrainte à considérer pour acquérir ou faire construire.

En effet si la composition de la famille dessine le contour du projet immobilier à savoir le nombre de pièces et leur surface habitable, il faudra alors se conformer aux limites de ses prétentions, au regard des moyens financiers dont dispose le couple.

Qu'est ce que l’apport personnel en 2016 ? faire un apport ? de quoi se compose t'il ?

Suivant l’approche, l’épargne disponible du couple peut être constituée :

  • l’épargne volontaire
  • la participation aux bénéfices dans l’entreprise
  • les donations ou héritages
  • la plus-value d’une vente précédente (secundo accédant)

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L’apport personnel ainsi constitué permet de facilité les négociations à venir avec le banquier.

Pour réaliser cette étude , KG Crédit a réalisé une étude sur plus de 8000 demandes d’emprunteur en 2016.

Quel est le profil d'un futur propriétaire en 2016?

Les statistiques nationales, aujourd'hui nous dévoilent le futur propriétaire : il  est en couple (dans la moyenne générale), il est  âgé de 37 ans avec deux enfants de 6 à 10 ans. Nos statistiques montrent que les foyer sont 1,75 enfants en moyenne.

Pour ou contre l'utilisation de son épargne pour son projet immobilier?

Cette question est primordiale,  cet apport personnel de combien d'épargne doit il être constitué avant de se lancer dans une opération immobilière?

Voilà bien une appréciation personnelle, pourtant  c’est la clé de voûte du dossier de financement. En effet, l'épargne ainsi constituée sera à l'évidence autant d'argent qu'il ne sera pas nécessaire d'emprunter. Bien évidemment, ce sera moins de remboursement mensuel prélevé sur le budget du ménage.

Un autre aspect important de l'apport personnel qui permet l’investissement : c'est la capacité d'épargne du couple.

Avant d'emprunter les charges de loyer sont en principe moins importantes que la mensualité du prêt immobilier à venir, autant dire qu'il est raisonnable d'envisager la nouvelle vie avec un budget plus restreint. En outre, les enfants nous le savons bien seront plus coûteux en grandissant.

En résumé, l'apport personnel aussi important soit il fera la différence, tout d'abord dans le choix de l'investissement, certes, mais également à l’instruction du dossier qui recevra un avis plutôt favorable.

L'idéal serait de se rapprocher autant que faire se peut du montant du loyer que vous allez quitter.

L'effort du remboursement du prêt immobilier est tout simplement une épargne différée et obligatoire, régulière, d'une durée d'autant plus importante que l'apport sera faible. En tout premier lieu il va falloir se limiter dans le choix des prestations du bien, faute de finance, sans doute devoir différer des travaux, faute de moyens et le plus souvent devoir consacrer les week-ends au bricolage  par faute de temps.

Combien faut-il d’apport personnel en 2016 ?

L’analyse des dossiers reçus par KG Credit en 2016 montrent que l’apport personnel se situe entre 10 et 20% du montant du projet immobilier hors frais pour  la clientèle pour les plus de 40 ans. Les revenus de ces catégories sont souvent supérieurs au plafond de ressources maximum donc ils ne bénéficient pas du Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Pour les autres catégories leurs revenus leur permettent en général de bénéficier du PTZ qui se substitue donc à l’apport personnel.

Le montant de l’apport personnel en 2016 qui couvre les frais de notaires, les frais de la garantie d’engagement, les frais de dossier et de courtage, les éventuelles taxes communales… s’élève selon nos statistiques en 2016 à environ 10% à 15% du projet avec un projet moyen aux alentours de 200.000 €.

Prenons un cas d’exemple avec 10% d’apport personnel en considérant une construction de 200.000€ et 20.000€ de frais annexes. Les 2 emprunteurs remboursent 1300€ par mois avec un lissage sur la durée totale.



Montant Emprunté

Apport Personnel

Durée

Coût

Apport+Coût

Cas 2

220.000 €

0 €

200,86 mois

261.118 €

261.118 €

Cas 1

200.000 €

20.000 €

179,39 mois

233.207 €

253.207 €

Différence

20.000€

-20.000€

21.47 mois

27.812€

7.911€

  1er cas  l’emprunteur possède les 20.000€, il obtiendra un prêt de 200.000€ sur une durée de 179,39 mois

  2ème cas l’emprunteur demande un prêt de 220.000€ sur une durée de 200,86 mois .

La différence occasionnée par le manque d’apport entraîne un allongement de la durée de 21,47 mois de plus. La différence en coût occasionnée par le manque d’apport entrpaine un surcoût de 7.911€ de plus.

En conclusion, le coût des intérêts doit motiver l’emprunteur à anticiper son projet pour éviter un surcoût bien réel lié à l’absence d’apport personnel.

Financer son projet sans apport avec le PTZ

L’analyse de la production des prêts de KG Crédit en 2016,  montre que la tranche des 25 à 35 ans a profité d’un financement PTZ à plus 80% des cas. Le revenu moyen se situe à 2.364€ pour le foyer. L’apport personnel, pour cette génération PTZ est quasi inexistant.

On remarque qu’une catégorie d’emprunteur plus sélective est constituée par de jeunes cadres en début de carrière qui profitent d’une aubaine pourrait on dire dans le fait que le plafond de ressources PTZ est celui de l’année fiscale N-2. Autrement dit les revenus peuvent être en dépassement compte tenu de la titularisation du candidat dans sa fonction. Cette situation est doublement profitable car les droits au PTZ ouvrent droit à la durée du différé sur l’année N-2, d’une part, et que le montant emprunté tient compte des revenus actuels, d’autre part. Quant à l’apport personnel il  est souvent proche de Zéro, mais bien  compensé par les ratios mensualité / revenus.

Le PTZ a connu un franc succès puisque 77.051 dossiers ont été financés jusqu’à septembre,  pour un objectif de 120.000 pour 2016, de source ministérielle du logement.

Quelle catégorie d’emprunteur est exclue du Prêt à Taux Zéro ?

Les catégories sociaux professionnels cadres qui dépassent  les plafonds de ressources autorisés n’ont  pas accès au PTZ. Ils sont victimes de l’effet de seuil et ils ne peuvent présenter un apport personnel conséquent de part leur début dans la vie active. Ils sont doublement pénalisés. La durée des études, et par conséquent le retard dans la vie active n’est pas pris en compte pour eux

Quel avenir pour le Prêt à Taux Zéro, la seule aide pour l’apport personnel en 2017 ?

Dans son rapport rendu fin novembre 2016, la cour des comptes, soulevait le problème d’une part de la charge budgétaire pour compenser les frais de dossiers et les intérêts gratuits, et de l’autre le télescopage des aides et autres prêts devenus superfétatoires.

Depuis 1995 le Prêt à Taux Zéro a connu beaucoup de modifications et d’adaptations aux aléas du marché. Ces ajustements ont toujours eu lieu en tenant compte à la fois des emprunteurs et des constructeurs. Les deux points qui ont été grandement améliorés touchent les emprunteurs, qui obtiennent le remplacement de l’apport personnel, par ce prêt sans frais (sauf l’assurance décès), et le différé d’amortissement de cet apport personnel avancé en quelques sortes.

L’avenir du Prêt à Taux Zéro en 2017 est remis en cause en considérant qu’il masque pour une grande partie le taux d’endettement réel de l’emprunteur (jusqu’à 40% du montant du projet immobilier en apport personnel différé de 15 ans) et on peut prévoir qu’il pourrait progressivement ne plus être pris en compte comme apport pour le crédit immobilier part les banques de part sa toxicité latente.

Le marché de l’immobilier en 2017 devra faire face à nouveau à des modifications importantes touchant le crédit immobilier, élément déterminant du maintien de la croissance dans ce secteur. Le marché sera ainsi corrigé, après une année 2016 de sauvetage intensif, par une correction des prix des biens immobilier et un plan de rééquilibrage de l’économie par l’état français pour doper la capacité d’emprunt des particuliers.


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