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Prêts immobiliers : ce qui change au 1er janvier 2022

La crise sanitaire oblige les pouvoirs publics à légiférer dans des domaines qui d' habitude sont du ressort des marchés de l immobilier résidence principale notamment.




Ce qui change au 1er janvier 2022


Inutile d'invoquer la crise sanitaire pour comprendre la mise en place des mesures du Haut Conseil de Stabilité Financière, car en effet, les recommandations se suivent et se ressemblent aussi. A ceci près que ces recommandations seront gravées dans le marbre le 22 janvier 2022 au journal officiel.


Chacun médite autant sur son passé que sur son avenir. et de ce point de vue le logement, la maison ou l'appartement est le premier appelé à la cause.

Pourquoi en sommes nous arrivés là.? Le Coronavirus Covid 19 bien sûr. Ce n'est plus nouveau et je crois que chacun comprend bien que, non seulement nous allons vivre avec, mais encore notre vie, même notre façon de penser aussi en sera impacté.

Alors que les taux d'intérêt sont au plus bas, que l'inflation commence à poindre, que votre décision de changer de logement n'est plus un mystère, la stabilité financière HCSF vient refroidir les ardeurs des emprunteurs en immobilier, sur la ligne de départ tant les conditions de devenir propriétaire sont éminnement favorables.

La logique s'impose quasiment d'elle même, nous ne sommes pas les seuls à se poser "les mêmes questions" ! et cela rend le marché immobilier sur-actif. Les grandes villes seront les premières à connaitre ce phénomène, causée par la recherche pour les uns d'un logement loin des villes, eu égard au télétravail, mais également, le lien du salarié avec l'entreprise ne se conçoit plus en "présentiel" exclusivement.

Alors la distance domicile, travail , n'est plus un critère prioritaire, d'une part et la nécessité d'aménager un coin bureau devient primordial, d'autre part.

Donc tous les ingrédients sont là, les acheteurs d'immobilier sont plus nombreux que les vendeurs, autrement dit le déséquilibre profite au vendeur, ce qui en d'autres termes favorise la surchauffe du marché.

La spirale inflationniste

A ce propos, en région Nantaise les délais de négociation et de transactions avoisinaient les 40 jours au meilleur de la vague en provenance de la capitale.

Le marché de l'immobilier entraine des effets inflationnistes par la hausse des prix, et engagent les emprunteurs dans une logique de spirale vicieuse.

Ainsi, les emprunteurs ne seront plus égaux au départ de la conquète du logement adéquat. Nous retrouvons là un phénomène d'entrainement qu'il faut raison garder et bien faire ses comptes.

Le HCSF édicte ses recommandations avec la force "coercitive", à compter du 1er janvier 2022 les banques devront suivre scrupuleusement les consignes faute de quoi les sanctions seront appliquées. En réalité ce ne sont pas des nouvelles règles !

Les règles tiennent en ces termes :

  • La durée d'un crédit immobilier sera limitée à 25 ans
  • le taux d'effort ou taux d'endettement ne devra pas dépasser 35%
  • apport personnel suffisant pour couvrir les frais occasionnés
  • Exceptions peu nombreuses dans des cas précis
  • rien n'est abordé en ce qui concerne l'évolution des taux d intérêt

Durée du prêt limitée à 25 ans

Une catégorie d'emprunteurs désireux d 'acheter une résidence principale se voient quasiment exclus par cette initiative, les primo accédants décrochent . Rien de surprenant, peu d'épargne malgré des prêts spéciaux en lieu et place de l'apport personnel et toute la vie devant soi ... n'est plus un avantage, pas même le capital santé qui laissait espérer un tarif préférentiel en assurance emprunteur, tous sont écartés.

En revanche, les emprunteurs qui respecteront les critères pourront aborder les établissements financiers. Apport personnel conséquent, ce qui se traduit par un moindre taux d endettement, une durée du prêt sans risque d'atteindre les 25 ans, dans la moyenne, sans parler de la banque qui sera d'autant plus encline et favorable compte tenu du risque d'impayé.

Toutefois, pour les logements anciens qui auront besoin de travaux sérieux, et qui représentent au moins 25% du coût total de l'investissement pourront être financés sur une durée qui pourra atteindre 27 ans, toutes conditions d octroi des crédits immobiliers respectées par ailleurs.

Endettement limité à 35% des revenus stables

Ceci n'est pas nouveau, seulement les banques analysent les dossiers sur des critères objectifs, notamment tenant compte du profil de carrière professionnelle, du niveau de revenus qui décorrèlent le reste à vivre en terme de pourcentage. Il est bien évident que le revenu d'un emprunteur débutant dans la vie active est plus proche du SMIC qu'un même salarié confirmé sur le marché du travail.

Exceptions peu nombreuses :

Les recommandations du HCSF enoncées depuis fin 2019, en corrélation avec l'arrivée du COVID ! seront inflexibles. Sauf les exceptions qui confirment la règle à partir de janvier 2022 les banques pourront moduler certains beaux dossiers.

Il faut noté un allongement de la durée des prêts (inévitable compte tenu de cette mesure) qui passe de 18 à 20 ans en gros.

Apport personnel suffisant

Depuis toujours l apport personnel est un critère de fiabilité quant à l'amortissement du prêt sur toute la durée prévue au contrat. Les banques y sont très attentives, car les risques contentieux découlent de cette logique.

D'une part, l apport personnel réduit d'autant le montant de la mensualité pour l'acquisition d'un même bien, et de ce fait le loyer théorique pratiqué pour cet investissement s'en rapproche , d autre part.

Idéalement l'égalité mensualité et loyer théorique éloignent le surendettement en cas de mauvaise fortune !

Au minimum l'apport personnel doit couvrir les frais de notaire, de dossier et de garantie !

Evolution des taux d'intérêt ?

La loi du marché en matière d'investissement immobilier quand bien même qu'il s'agisse d'une résidence principale n'échappe pas à cette surenchère entre les futurs propriétaires.

Cela commence avec la recherche du terrain à construire qui ressemble au parcours du combattant.

Puis vient le second volet de choisir en fonction de son budget.

Ce qui revient à ne pas choisir du tout, tant les prix au mêtre carré ne sont plus négociables .



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