Taux d usure du crédit immobilier en hausse au 1 er janvier 2023

Comment est calculé le taux d usure

Pour rappel, Le mode de calcul reste inchangé à première lecture :

La BCF reprend à partir du code de la consommation :

• les montants empruntés par les ménages dans les statistiques établis au cours du trimestre précédent,
• ceci collationnés par catégories réparties
• en fonction des durées d'emprunt moyennes.

De cet ensemble de données découlent les taux effectifs moyens pratiques pour les crédits immobiliers pour ce qui concerne ici.

Le taux d'usure s'établit ainsi à l'aide du taux annuel effectif global en reprenant les divers éléments :

• le taux nominal ou autrement dit le TAUX REEL pratiqué par l' établissement de crédit qui totalisent les intérêts du prêt
• les cotisations de l assurance emprunteur qui représentent une part importante du coût du crédit
• les frais de dossiers (dus à la banque... à négocier)
• les frais d'enregistrement de garantie (constitution, contrat, enregistrement)
• les honoraires du courtier en crédit qui a instruit le dossier et qui ne sera payé qu'après le déblocage des fonds...néanmoins ces frais seront inclus dans le calcul du taux d usure
• depuis octobre 2016, les frais de notaire n'entre pas dans le champ d application du TEG (taux effectif global) (décision de justice et inscrit dans le code de la consommation)
• Enfin la BDF à l'aide du taux annuel effectif global défini ci-dessus, compare les évolutions en se basant sur le TESE ...Taux Effectif au Sens Etroit tout simplement le taux nominal des crédits.

Ainsi si les taux trop élevés (le TAEG trop élevé) l'organisme de crédit n'éditera pas l'offre de prêt immobilier au motif que le taux d'usure est dépassé. En période de hausse des taux d intérêt cette éventualité est courante et beaucoup d'emprunteurs sont rejetés.

Comment contourner le taux d usure

La question est d'actualité, notamment quand les conditions du financement sont par ailleurs réunies. Par exemple, une personne âgée qui souscrit un prêt immobilier verra sa cotisation d assurance majorée du fait de son âge et de son état de santé, ajoutons à cela qu'il choisit une durée relativement courte, aura toutes "chances" de voir sa demande de crédit refusée pour cause de taux usuraire.

Les courtiers en crédit immobilier sont attentifs aux conditions du crédit d'une part mais aussi aux possibilités de passer sous les fourches caudines du mode de calcul de ce taux d usure, d autre part.

Entre autre solution, le fait de diminuer les frais de dossier de crédit, de minorer autant que faire se peut le taux d intérêt du crédit immobilier, de rechercher une assurance emprunteur dans les compagnies d assurance qui rivalisent avec les banques, concourent à l'obtention du financement immobilier tant convoité.

le taux d'usure est au freinage ce que l'encadrement du crédit était appliqué dans les années 80.... à limiter la demande à crédit qui favorise la hausse des prix , à faire pression sur l'offre devenue pléthorique, et en dernier lieu à faire place à la mobilisation de l'épargne, contenir l'inflation ce qui assainit les marchés.

Crédit immobilier aujourd'hui

Sans nul doute, le marché de l'immobilier est en retrait dans son activité attendue. Beaucoup trop de dossiers ont été écartés pour cette cause "taux d usure dépassé" alors que l'emprunteur respectait les conditions par ailleurs, à savoir, le taux d'endettement qui tient compte des charges en rapport avec ses revenus.

Non seulement l'inflation des prix n'est plus à démontrer, mais la hausse des taux du crédit n'est pas en reste non plus. La raison arithmétique n'y est pas étrangère, en somme, les pouvoirs publics acceptent un accroissement des coûts du crédit d'un tiers. Autrement dit la banque doit répondre à la demande à condition de trouver les ressources compatibles avec ces exigences.

Force est de constater que la hausse des taux d'intérêt se heurte au barrage du taux d usure. Sans ce "bouclier" les emprunteurs seraient ils aussi nombreux à faire leur demande de crédit. C'est aussi une mesure de protection du consommateur que la Banque de France met en avant !

Nouveau taux d’usure appliqué au 1er janvier 2023

Pour considérer le taux des crédits les plus courants, c'est à dire les crédits immobiliers supérieurs à 20 ans, il s'agit d'une hausse tout de même égale à 0.79% depuis le 1er octobre. On peut penser que l'effet retardateur du système pourrait atteindre 1% au 1er avril 2023. L'actualité économique relancera t elle le marché de l'immobilier, là est toute la question.

La prochaine révision aura lieu au 1er avril 2023.

Comparaison du taux réel et taux d inflation

Il faut savoir que l'on affiche l'inflation d'une année sur l'autre en remettant les compteurs à chaque 1er janvier. Ceci fausse les mises en perspectives sauf à comparer les prix du mètre carré en euros constants, pour apprécier les écarts.

Pour les particuliers il existe une méthode qui consiste à mesurer en nombre d'années de salaire annuel pour acquérir un bien de surface identique dans des villes identiques,, toutes choses égales par ailleurs, autant que possible.

De la sorte, le futur acquéreur de bien immobilier vérifie les chiffres à l'aune de sa situation personnelle.

En ce moment, le taux réel des crédits immobiliers par rapport à l'inflation est nettement négatif, ce qui est de bonne augure.

Le marché immobilier actualité

En 2023, les prix de l'immobilier marque une pause voire une mini baisse. Les crédits immobiliers étaient à un taux tel quasi inexistant, raison pour laquelle la hausse de l'immobilier devenait mathématiquement inéluctable.

Par effet de vase communiquant les prix de l'immobilier neuf et immobilier ancien évoluent de concert.

Les nouvelles mesures à l'encontre des "passoires thermiques" relancent les travaux d'économie énergétiques accompagnés des aides de l'Etat.

Du côté du neuf la loi Pinel continue ses effets positifs tant le marché du logement neuf est déficitaire.

La nouvelle organisation du travail rebat les cartes notamment dans les zones tendues. De fait le télétravail permet le choix d'un logement dans la périphérie des villes.

Nous assistons à un accroissement des candidats dans les campagnes environnantes.