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Propriétaire bailleur que faire en cas de location ou vente

Mise à jour le 27 Juillet 2018 par KG Crédit

Le Dossier Diagnostic Technique immobilier

Propriétaire  occupant ou propriétaire bailleur, le DDT vous oblige. C'est le dossier de diagnostic technique.

Il s'agit d'un contrôle technique assez poussé, comme il en existe dans le secteur de l'automobile. Le but étant de protéger les particuliers contre les  risques visibles ou invisibles qui pourraient survenir dans la maison ou plus généralement dans le logement.

Immobilier inspecté, contrôlé, objet de convoitise ?

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 En somme l'habitation avant usage ou après modifications sérieuses fera l'objet d'un bilan visant à qualifier le bien, et à prévenir des dangers graduellement . Ainsi le diagnostiqueur précisera s'il faut intervenir rapidement dans la remise en conformité, ou s'il est laissé à l'appréciation de l'occupant de continuer l'utilisation sans rien changer dans l'immédiat.

Diagnostics avant la location ou la vente ?

La différence entre les deux ne semble pas importante à priori et pourtant, le diagnostiqueur nous ​ le dit. Aussi la recherche d'amiante dans les murs, les plafonds, les peintures ne serait pas de même importance suivant l'utilisation du locataire ou du futur acquéreur ! (?)

Cela semble difficile a comprendre d'autant que le coût de l'opération n'est pas neutre. Ainsi le bailleur se conformera au DDT location. Seulement en cas de mise en vente il devra refaire appel au professionnel. De plus la validité du contrôle n'est pas définitif.

Vendre son bien immobilier aujourd'hui ?

Le parcours du vendeur particulier est très balisé. Nous allons le suivre dans sa démarche.

Tout d'abord la vente est occasionnelle, alors il faudra veiller au niveau de responsabilité qui incombe au particulier. Notamment si le particulier comme le fait tout bon bricoleur, se livre sur le bien à vendre, à des travaux d'amélioration et d'embellissement au fur et à mesure de son temps disponible et de ses moyens financiers. Sans le savoir il engage sa responsabilité "décennale" auprès de l'acheteur. (Tous deux acheteur et vendeur étant de Bonne foi). On peut imaginer refaire la salle bain par exemple, retirer la baignoire pour choisir une douche à l'italienne, modifier la plomberie. Qu'une fuite d'eau survienne et les dégâts causés seront matière à conflit, d'autant que la loi Hamon, Alur sont entrées en application.

Immobilier sous contrôle

Donc, la parade existe elle est financière, il s'agit de faire appel à son assureur qui vous "vendra" une assurance maître d'ouvrage. On peut se soucier devant toutes ces mesures de sauvegarde, entre l'intérêt de faire soi même les modifications dans la maison ou de confier le chantier à un professionnel. (artisans du batiment, la liste est longue).

Le professionnel reconnu garantit son travail par une assurance responsabilité professionnelle. Le vendeur est en quelque sorte subrogé dans les droits de l'acheteur, puisque tous les deux peuvent actionner la garantie du professionnel.

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Ensuite le vendeur doit dans son rôle évoquer tout ce qui pourrait être utile à  l'acheteur de savoir avant l'achat. Par exemple les nuisances de voisinage, le restaurant bar brasserie non loin peut représenter une gêne. Une entreprise classée Seveso dans l'entourage sera transcrite dans l'annexe de l'acte de  vente.

Les contrôles techniques immobiliers ci dessous énumérés

Le métrage Carrez définit précisément la surface habitable.  À ce sujet la loi Boutin est exigée pour la location !!

Recherche de l'amiante dans les matériaux. Citons le risque de plomb.

Diagnostic gaz et diagnostic électricité, sont l'occasion de passer au peigne fin tout ce qui fait encourir les plus grands dangers par ignorance, notamment en présence d'enfants.

Parlant des équipements, c'est le moment d'évoquer le diagnostic performance énergétique qui concerne la pollution, la consommation d'énergie, et la bonne isolation.

Enfin, un sujet jusqu'ici anecdotique, l'état du risque de parasites. Ils sont nombreux et je crois que la liste n'est pas exhaustive. La mérule, les capricornes, les termites, et autres insectes et petites bêtes tels les acariens. Suivant les régions et le signalement de leur présence le diagnostic sera approprié.

En tout dernier lieu nous parlerons des risques naturels, l'inondation bien sûr, mais également, les séismes avec ou sans tsunami, de la présence en sous sol de galeries datant de l'extraction de minerais dans des carrières couvertes ou rebouchées.

Le contrôle n'exclut pas le danger ?

Toutefois tous contrôles nous forcent à craindre​ un éventuel excès de prudence ou encore de bureaucratie tatillonne. Et pourtant force est de constater que le drame de Claude François n'est pas le dernier à déplorer.

Malgré toutes ces précautions, Angers à connu un fait divers des plus graves. Un balcon à cédé sous la charge de quelques jeunes regroupés à fumer une cigarette. Ils ont été précipité dans le vide arrachant les deux balcons des étages inférieurs. Les enquêtes sont en cours.

Néanmoins au moment de signer le compromis il faut pas moins d'une ramette de papier pour satisfaire ces exigences. Il ne faut pas négliger de rappeler l'application des lois scrivener 1 et 2, loi Hamon, maintenant Macron 8 août 2015. En arrière garde la loi Neiertz veille au risque de surendettement.  

Nous n'avons pas abordé la vente d'un appartement en copropriété, car le sujet mérite un article complémentaire à lui seul.

Conseils KG Credit

La technique avance vite, les équipements sont sophistiqués et performants, les appareils électroménagers à la pointe du progrès, bientôt nous parlerons de robotisation. Tout cela conduit inéluctablement le législateur à plus d'encadrement et bien entendu de responsabilités. La tentation de tout faire soi même devient des plus risquée, qu'il s'agisse d'un vice caché, d'une malfaçon et c'est le conflit assuré, avec son pendant d'experts aussi de contre experts quand l'entêtement s'y ajoute.

Aussi, les économies sont à ranger du côté de la chance et du hasard !. Faire appel au professionnel est coûteux mais tellement plus rassurant. On ne peut pas tout savoir et encore moins  tout savoir faire. La plupart du temps le bricoleur réalise un ouvrage pour la premère fois, comment pourrait il rivaliser avec le pro ? .

Il en de même dans la recherche du financement, le courtier en credit immobilier est parfaitement rôdé à ce métier qui présente aussi bien des chausse trappes aussi. Le mieux nous est donné par l'expérience.

A bientôt chez KG Credit. 




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