Le viager comment fonctionne une transaction de vente

Le viager pourquoi et comment en détails.

Le viager comprend une partie juridique à connaitre. Deux acteurs identiques à une transaction d'achat et de vente, comprenant un acheteur et un vendeur. Des intérêts en présence peu communs, chacun négocie en vue d'un compromis.

Tout bien immobilier peut faire l'objet d'une vente en viager. Ainsi, le vendeur estime son bien en valeur libre à l'achat. Etape N 1.

Ensuite en fonction de l'âge du vendeur ou plutôt de l'espérance de vie fournit par une table dite "de mortalité", on relève ce que l'on appelle la valeur occupée, c'est à dire le temps théorique qui reste au vendeur, à vivre dans le bien "vendu".

Cette somme représente un pourcentage qui sert, entre autre, au notaire à asseoir les frais d'enregistrement. Etape N2.

Maintenant on connait le prix de vente, que l'on diminue du prix d'occupation, vue ci-dessus. Finalement ce montant ainsi calculé constitue en quelque sorte le prêt que le vendeur fait à son acheteur. Etant entendu qu'aucun versement comptant au moment de l'acte n'est versé. Seule la rente viendra rémunérer le crédirentier, sur une durée estimative correspondant à l'espérance de vie . une variante toutefois, la valeur de la rente serait différente si le vendeur libère le logement objet du viager, ainsi on parle de viager libre.

L'opération s'analyse comme un prêt vendeur d'une durée courte. Etape N3.

Viager Prenons un exemple,(hors négociation) :

Le bien vaut 200.000€ et la personne de 80 ans est la seule propriétaire. (choisissons une femme la table dicte 89 ans)

- Age du crédirentier : 80 ans

- Lecture abattement d'occupation a retrancher = 40% soit 80.000€

- 200.000€ - 80.000€ il reste 120.000€ à repartir en bouquet et le reste en rente.

- Ainsi donc bouquet 48.000€ (versé comptant)

- Le capital retenu sera 72.000€

- la table de mortalité fixe la rente à 9 ans

- la rente sera de 648€ par mois.

Nous l'avons bien compris la négociation de la rente dépendra d'un levier "redoutable" l'état de fraicheur du vendeur, un gage de devoir "payer" cher voir très cher la bévue de l'acheteur. Sauf, accident de la vie, manque de savoir vivre pourrait on plaisanter, la rente devient un boulet . De ce point de vue, l'affaire prend une tournure "glauque" !.

Le viager pour alléger le coût de la résidence secondaire une solution quand on considère l'avancée en âge. lire aussi dans le même ordre : le viager nouveau est arrivé, nous éloigne du contrat aléatoire pur et dur avec issue fatale. On peut consulter le viager hypothécaire pour les situations plutôt difficile. Seulement cette dernière solution n'est pas irréversible, voir l'article.

Variante au viager

il peut y avoir deux propriétaires, la situation est la même en plus compliquée sans doute. En principe le montant de la rente n'est pas équivalent au seul crédirentier.

D'autres formules de viager existent en modifiant la faculté de percevoir la rente, ou de percevoir le bouquet. Autres formuules à mi-chemin entre viager et démembrement de propriété, entre viager et vente avec réserve d'usufruit. Enfin le viager est un marché étroit sans enthousiasmer vraiment le vendeur ni l'acheteur, alors la commercialisation du viager s'habille d'idées neuves.

SAVOIR PLUS : Le viager comment fonctionne une transaction

Dernier point peut on racheter un viager?

Article 1960 du code civil , il est possible de revendre le bien acheté en viager, et ce sans l'accord du crédirentier.(exploit d'huissier).

L'éventuel acquéreur prend la place du précédent débirentier pour le versement de la rente. en revanche le Bouquet sera négocié puisqu'il est la valeur d'ajustement de la transaction.

Dernière condition et non des moindres, le cédant s'engage à garantir le nouvel acquéreur, ce qui n'est pas sans poser un sérieux problème juridique quant à la bonne foi de ce défaillant?

Une remarque, les conditions de la rente ne peuvent être modifiées depuis l'origine.

Particularité indépendante du viager, consiste à vendre sa résidence principale à soi même.