Acheter à deux
Un contexte économique difficile, une prudence croissante des banques face aux emprunteurs, autant de raisons qui limite l'accès à la propriété pour un célibataire. Le plus souvent, un achat immobilier se fait à deux.
Couple Marié, Couple Pacsé, Concubins, Comment acheter à deux ?
Le mariage : le plus protecteur
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D'ores et déjà, on peut noter que le mariage est d'emblée le plus protecteur pour les acheteurs. Signalons, sans entrer dans les détails, que la Loi protège les intérêts de chaque époux, même sans conditions particulières, le conjoint étant un héritier privilégié par la Loi. Des clauses spécifiques peuvent être insérées dans l'acte d'acquisition ou dans le contrat de mariage.
Qui parle contrat de mariage évoque la possibilité , aussi, de changer de régime matrimonial.
Ainsi, par exemple, l'un des époux peut faire mentionner qu'il a utilisé l'argent qui lui appartient en propre pour financer l'achat. En cas de séparation, il lui sera possible de récupérer cet apport.
La séparation d'un couple par divorce (devant le juge ou par consentement mutuel) pour des personnes mariées, une rupture pour uncouple Pacsé, répond à une démarche administrative particulière
Que dire d'un couple pacsé ?
L'exonération des droits de succession constitue un énorme avantage qui permet aux partenaires, par la rédaction d'un testament, de se léguer leur part respective.
Précisons par ailleurs que les droits de leurs enfants (s'ils en ont) doivent être préservés. Une clause de tontine insérée dans l'acte d'achat du logement permet à celui qui survit de recueillir la part de l'autre (sans versement de droits de succession).
Achat immobilier et concubinage ?
Afin d'éviter des difficultés en cas de séparation, notamment, l'acte d'achat doit stipuler la participation de chacun au financement du bien. Ceci déterminera le pourcentage de chacun sur les droits de propriété. En cas de décès, les concubins ne sont pas héritiers l'un de l'autre.
Il n'existe pas d'exonération des frais de succession ce qui a notamment contribué à l'abandon de la clause dite de la Tontine qui permettait au survivant de recueillir la part du défunt.
Le testament, dans ce cas de figure, n'est pas à envisager compte tenu du montant élevé des frais de succession. Dans ce domaine, acheter à deux sans etre mariés se justifie après avoir comparer les différents scénarios. Ensuite on peut compléter son point de vue, on peut acheter à deux personnes pacsées et pallier les aléas d'une version par rapport à l'autre. Le crédit immobilier est particulièrement intéressant en 2020, les taux d'intérêts n'ont jamais été aussi bas.
La situation se recoupe quand il s'agit d'investir à titre de placement, acheter un appartement pour le louer devra répondre aux mêmes impératifs vus ci-dessus, sauf à compléter une opération financière déséquilibrée par ailleurs.
Reste à analyser un montage plus complexe au travers d'une Société Civile Immobilière par exemple, ou bien, plus simplement, se marier après l'achat.
Le couple et La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI permet de faire un montage financier sophistiqué : le démembrement de la propriété des parts. Chacun reçoit la nue-propriété de la moitié des parts, et l'usufruit de l'autre moitié. Quand l'un décède, le survivant obtient la pleine propriété de la moitié des parts, et garde l'usufruit sur les parts du défunt, exerçant ainsi le contrôle du bien.
L'immobilier s'adapte aux situations par sa "dématérialisation", de telle sorte que les placements financiers se placent très bien dans un portefeuille de valeurs de sociétés civiles de placement immobilier ou en core d'organisme de placement .
Le couple face à son destin :
Souscrire une assurance décès en faveur de son partenaire.
Après avoir contracté l'emprunt d'acquisition du logement, chaque concubin peut souscrire une assurance décès "croisée", chacun désignant son partenaire bénéficiaire. Cela ne modifie pas la répartition de la succession mais apporte les moyens d'acquérir les parts du défunt.
Union pour le meilleur : Que faire ou ne pas faire ?
Quelle que soit la forme d'union, il ne peut être question d'envisager le doute ou la méfiance envers son partenaire. Seuls les actes qui sacralisent l'union sont sans équivoques sur les intentions de chacun. De ce fait, il est conseillé d'explorer les solutions pour protéger son compagnon et de choisir ensemble la bonne formule.
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