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Assurance emprunteurs des prêts immobiliers

Mise à jour le 21 Novembre 2018 par KG Crédit

L'assurance emprunteur attend une modification

L'assurance  emprunteurs revient sur le devant de la scène politique . Après l'imbroglio judiciaire qui remettait en cause la validité de la loi Hamon, il existait un doute entre assurance et consommation. En effet la 1ére chambre de cassation déclare qu'en vertu du principe qu'une loi spéciale déroge aux lois générales. Ainsi dit  les dispositions du code de la consommation, doivent primer sur le code des assurances. De la sorte la loi Hamon qui "semblait prévoir" la possibilité de résilier l'assurance emprunteur à tous moments, était inopérante en application du prinicpe édicté.

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L'assurance emprunteur revue et corrigée

 Alors que les députés s'apprêtent a voter l'amendement qui complétera le dispositif. En quoi consiste cet amendement ?
L'assurance emprunteurs des prêts immobiliers rappel
Nous connaissons le principe même de la loi Hamon qui prévoit et dicte le droit de l'emprunteur à pouvoir revenir sur son engagement en matière de couverture de risque tant incapacité temporaire que totale et définitive concernant ses prêts immobiliers en cours.

Assurance emprunteur substituable 

En somme, pendant la première année du remboursement du prêt le souscripteur à la faculté de présenter un nouvel assureur concurrent du prêteur en place. Cette démarche  permet d'alléger le montant des  cotisations de l'assurance emprunteur. Cette faculté n'est pas neutre loin de là, car les arguments de l'emprunteur au moment de souscrire son prêt immobilier ne trouvent pas d'écho favorable à l'encontre du banquier prêteur. Le banquier  conforte sa logique commerciale par la marge globale du prêt.

En effet, la banque propose une solution de financement clé en mains pourrait on dire, en incluant le taux du prêt assurance et frais annexes dans le taux annuel effectif global certes mais aussi en ajoutant le produit financier de quelques ventes additionnelles. Notamment, l'assurance IARD de la maison objet financé complète la marge globale du prêt consenti. Et ce n'est qu'au regard de cette équation que la banque conclut le marché.

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L'assurance emprunteur serait alors résiliable ?

L'assurance emprunteurs devient renegociable à tous moments. Il s'agirait de la date anniversaire en 2018.
Cet amendement voté redonnera l'avantage à l'emprunteur en lui accordant la faculté d'ajuster au plus près son budget mensuel. Ainsi l'emprunteur pourra changer d'assurance emprunteur. Ceci à condition de présenter les 18 criteres de garanties comparables au dossier de financement initial. Enfin,  à tous moments, la transaction peut être engagée, ce qui est appréciable.

assurance emprunteur avec option 


Par ailleurs il semblerait que les dispositions de cet amendement favoriserait de nouvelles options.  Notamment en matière de couverture de la perte d'emploi, ce qui constitue un changement notoire dans la pratique l'historique. En effet, les financements de bien immobiliers offerts aux salariés emprunteurs, n' autorisait pas  de souscrire l'assurance perte d'emploi, alors que le prêt est en phase  de remboursement.

Ce principe serait exorbitant car il n'était pas possible dans le passé de modifier quoi que ce soit dans les termes du contrat souscrit.  Tout était pour ainsi dire gravé dans le marbre , la jurisprudence pourrait laisser penser que le contrat dit d'adhésion deviendrait alors révisable.


L'assurance emprunteur côté du banquier

Cette garantie accessoire du prêt représente un aspect financier non négligeable. En effet soit la banque propose sa propre assurance emprunteur soit elle a traité un partenariat avec un assureur, ce qui lui permet de fixer une marge plutôt confortable dans ce domaine. De plus l'assurance dite de groupe reposait sur la solidarité entre les générations. Autrement dit les jeunes et les vieux emprunteurs payaient la même cotisation d'assurance emprunteur solidaire pour un prêt identique. Cette solidarité cachait une double inégalité envers les jeunes. D'une part les finances des jeunes on le sait bien ne sont pas débordantes en début de carrière professionnelle. En revanche le capital de la santé plaide en faveur des jeunes d'autre part.


Considérons que l'offre globale compensait largement la baisse des taux d'intérêts devenus dérisoires.
Indépendamment de l'enjeu commercial rétabli à l'avantage de l'emprunteur, force est de constater que cette érosion de la marge au niveau de la banque porte un coup dur au compte d'exploitation bancaire déjà malmené.

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Nous suivrons avec attention cette situation qui révolutionne le marché financier. Si les banques risquent d'être fragilisées, qu'advientra t il de leur manque de rentabilité ? Qu'en sera t il au niveau européen ? Perdront elles sur les deux tableaux ?
Toujours est il que l'emprunteur doit tirer son épingle du jeu, une fois n'est pas coutume dit on !
À suivre donc!



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