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Tout savoir sur l'assurance emprunteur du crédit immobilier

Aujourd'hui, souscrire un prêt immobilier auprès d'un organisme de crédit, oblige à un certain nombre de contraintes et de conditions relatives aux incertitudes qui peuvent survenir. Les prêteurs  professionnels et dotés d'une longue expérience, cernent avec précisions tous les aspects susceptibles d'entraîner des risques financiers, en rapport tant aux biens qu'aux personnes concernées "assurance emprunteur du credit immobilier" dans le projet de financement immobilier.

Sommaire
1. Quelles sont les garanties incontournables à satisfaire pour souscrire un prêt immobilier ?
2. Assurance emprunteur du credit immobilier
3. Que dire de l'assurance emprunteur 
4. Quelles sont les conditions générales d'admission ?  la  prise d'effet ?
5. Quelles prestations et pour quels risques ?
6. Vers qui rechercher une assurance emprunteur du credit immobilier ?
7. Le conseil de KG Crédit.
8. La renégociation de l'assurance emprunteur est enfin possible

Quelles sont les garanties incontournables à satisfaire pour souscrire un prêt immobilier ?

Non-obstant les garanties demandées par la banque pour s'assurer des remboursements réguliers mensuels du credit immobilier, la protection de l'emprunteur reste la recherche permanente de la couverture des risques encourus, de l'arrêt de travail temporaire au décès.

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Tout d'abord, procédons dans l'ordre. Le bien concerné est un immeuble à vocation d'habitation. La banque prêteuse s'intéressera au bien objet du financement, de sa valeur, de son état de conservation.

Examen des ratios d'endettement

L'importance du projet en rapport aux moyens financiers de l'emprunteur, sera examiné, notamment l'âge de l'emprunteur en corrélation avec la durée totale du prêt. 

La personne garante du parfait remboursement 

Au cours de la durée de remboursement du pret immobilier, l'état de santé de l'emprunteur de façon à cerner les aléas possibles liés, (variations de revenu, évolution de l'état de santé en fonction de l'espérance de vie). La garantie de vie de l'emprunteur s'impose.

Assurance emprunteur du credit immobilier

Les risques garantis concernant le prêt et les biens de l'emprunteur, exigés seront abordés succinctement pour rester au plus près du sujet assurance. Dans l'ordre la banque exigera une garantie sérieuse concernant le bien financé, (prise d'hypothèque, c'est à dire garantie réelle, assurance obligatoire du bien couvrant les risques IARD), ensuite elle exigera les garanties qui couvrent l'existence même des personnes physiques tant dans leur activité professionnelle que dans l'évolution de leur état de santé (assurance couvrant le risque de la perte d'emploi, l'assurance emprunteur du credit immobilier couvrant les risques de maladies, d'accidents, et de décès). Ces derniers sont examinés ci-après. Pensez à utiliser notre calculatrice prêt

Que dire de l'assurance emprunteur 

L'emprunteur est l'acteur le plus important dans la relation banque/financement. Il est au centre du projet qui se réalise dans le temps approximatif d'une vingtaine d'années. Aussi son cas ne laisse pas indifférent les organismes financiers. Tout d'abord, l'obligation sera  de souscrire une couverture assurance emprunteur du credit immobilier à titre  personnelle pour tous les emprunteurs signataires du crédit.

Qui sera concerné ? 

Cette garantie d'assurance du credit immobilier,  en fonction  des enjeux peut s'étendre aux cautions personnelles apportées en garantie de bonne fin du remboursement.

Notons qu'à priori les contrats n'obligent que les signataires en présence  sauf, lorsque les termes mêmes du contrat en précisent les conditions particulières, droit de suite et autres engagements touchant les héritiers, par exemple.

Quotité demandée par la banque

L'exigence de la banque ne déroge guère d'une couverture assurance emprunteur à 100% sur la tête de l'emprunteur principal.

Un point mérite détail, l'importance du financement, est un motif retenu pour exiger un examen médical approfondi du ou des emprunteurs. (on parle volontiers d'être immoralement assuré quand le montant du prêt, s'il devait être soldé par l'assureur ressemble "au gain du loto" en caricaturant).  

Quelles sont les conditions générales d'admission ?  la  prise d'effet ?

Suivant les barèmes propres aux assureurs, le ou les emprunteurs devront se soumettre à un questionnaire de santé précis, qui détermine les risques de probabilités aggravées (au niveau santé, être fumeur, connaître des troubles connus relatifs au cœur, aux poumons, maladies chroniques  ou cancers, et au niveau professionnels, souffrir de séquelles d'accident ou de lombalgies etc) susceptibles de récidives.

Décision de l'assureur

Donc l'état de santé physique est primordiale. De cette analyse, l'assureur proposera une prise en charge assortie soit de réserves, et plus généralement d'un taux de cotisation supérieur au taux de base standard. C'est le questionnaire de santé sollicité au moment de l'instruction du prêt qui fait foi sur l'honneur (sauf complément d'examen ou d'analyse)

Contrat d'adhésion

L'emprunteur aura le choix d'y souscrire ou de rechercher un autre assureur présentant la couverture des garanties exigées par la banque. Il fera en quelques sortes son affaire personnelle de l'assurance .  

L'emprunteur dispose de la Fiche Standardisée d'information pour connaitre ses droits et obligations

La prise d'effet de l'assurance est formalisée dès l'accord de financement (sauf précisions particulières) ainsi le projet pourra aller à son terme même en l'absence du client (décès).

Quelles prestations et pour quels risques ?

Le premier risque qui vient à l'esprit, le décès, le plus important en terme de couverture, puisque le restant dû sur le financement en cours au jour du décès sera payé par l'assureur.

En deuxième risque l'invalidité survenue après un accident ou une longue maladie,  oblige l'assureur au remboursement du prêt restant dû ou suivant le taux d'invalidité (ou conditions particulières) à un pourcentage de prise en charge.

en troisième risque l'invalidité résulte d'un arrêt de travail motivé par maladie ou accident, mais dont la durée sera dite temporaire, c'est à dire inférieure à deux ans en général.

La prise en charge dans quelle mesure

L'invalidité n'est prise en charge par l'assureur qu'après un délai dit de carence, autrement dit au bout du 90 ème jour d'arrêt, date à  compter de laquelle l'assurance remboursera les mensualités en lieu et place de l'emprunteur.

Ces conditions sont à vérifier au moment de la signature car elles conditionnent largement le prix de la cotisation, voire de faire illusion lors de la comparaison entre concurrents.

L'Assurance credit immobilier connait déjà un regain d'intérêt, tant les enjeux financiers sont importants.

La banque innove en proposant des garanties "additionnelles gratuites" dans le contrat d'assurance du credit immobilier.


Vers qui rechercher une assurance emprunteur du credit immobilier ?

Cette question est un piège qui se joue des prix et des garanties ! Tout d'abord, en pareille situation le budget impose des économies, encore faut il  bien les placer. Faudrait il faire un tableau avec toutes les conditions exigées par la banque prêteuse ? Faudrait il aligner les propositions de chaque assureur consultés ? Faudrait il recenser les risques personnels relatifs à l'emprunteur lui même en considérant sa profession, ses antécédents de santé, ou génétiques? par exemple si les parents sont décédés prématurément pour telle ou telle cause susceptible d'hérédité?  

Le conseil de KG Crédit.

Nous n'allons pas botter en touche, même si l'idée est tentante. En effet, une bonne connaissance du métier de courtier en assurance, une écoute préalable dans un entretien dit "d'ambiance" où toutes les questions posées paraissent anodines aux oreilles du futur emprunteur, où  ces questions n'ont rien à voir avec un interrogatoire de police, n'empêche qu'elles n'ont rien à voir, non plus avec du bavardage, car elles seront dignes d'intérêt pour qui saura prendre en charge les points forts et les points faibles du dossier à instruire. L'assurance à souscrire  dite assurance emprunteur du credit immobilier sera le rempart aux points faibles relevés à ce moment. Dernier point à rappeler, le montant de l'assurance représente 30% du coût de crédit, environ, certes, raison supplémentaire, il ne doit pas souffrir d'économies mal placées, oh Non ! l'assurance coûte toujours trop cher dit on ? avant l'accident !  

La renégociation de l'assurance emprunteur est enfin possible

 Enfin il ne faut pas se priver du droit récent concédé par la loi Hamon qui vous autorise sans motif à résilier votre contrat d'assurance emprunteur du credit immobilier au cours de la première année de remboursement. Cela peut permettre de ne pas bloquer la négociation sur le taux du crédit immobilier avec son banquier, car celui ci englobe sa marge  sur l'ensemble du  dossier ! Mise à jour 

Rien ne vous empêche d'avoir réfléchi après vous être installé dans votre bien. Attention, cette possibilité nous l'avons vu n'est plus possible après la première année courue ! Allons! Allons! Tout n'est pas perdu si Mars 2014 ressemble à s'y méprendre à un galop d'essai en "amateur" Mars 2017 soit 3 ans après et 3 corrections magistrales pourraient connaitre le succès espéré. Donc rendez vous sur l'amendement Bourquin porteur du projet. 

18 janvier 2018 Mise à jour : le conseil constitutionnel a tranché par cet extrait du texte ci-dessous

"Les dispositions contestées de l'article L. 313-30 du code de la consommation prévoient que, pour le financement d'un bien immobilier, un emprunteur peut, après la conclusion du contrat de prêt, substituer au contrat d'assurance de groupe proposé par le prêteur un autre contrat d'assurance, en faisant usage du droit de résiliation mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 113-12 du code des assurances ou au premier alinéa de l'article L. 221-10 du code de la mutualité. Ces dispositions permettent ainsi à un assuré emprunteur de résilier un contrat d'assurance de groupe tous les ans en adressant à l'assureur une lettre recommandée au moins deux mois avant la date d'échéance. Le paragraphe V de l'article 10 de la loi du 21 février 2017 rend cette faculté annuelle de résiliation applicable aux contrats d'assurance en cours d'exécution au 1er janvier 2018. " Pour plus de commentaires 

Une négo en deux temps ! pourquoi pas ? en toute sérénité si l'enjeu en vaut la chandelle ?

N'hésiter à faire appel à notre courtier .

KGCredit 

MAJ : l'amendement Bourquin s'applique à compter de mars 2017, et ensuite nous serons en présence de la résiliation annuelle de l'assurance du credit immobilier, dans les mêmes conditions qu'une assurance IARD par exemple.

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